2009年经济发展趋势如何?房地产趋势又如何? 美国金融危机会对中国房地产价格有的影响吗

1. 2009年经济发展趋势如何?房地产趋势又如何? 美国金融危机会对中国房地产价格有的影响吗

09年经济发展是好的，物价稳定，房价要下降，农业有发展前途，美国的这场金融危机，始于房地产经济的泡沫发展。在以电脑为代表的高科技对美国经济的强劲推动作用减弱以后，美国将什么作为它的经济继续前进的火车头呢？当时的美国联邦储备局局长格林斯潘先生，将目光瞄向了房地产。在过去的十多年里，以房地产为龙头，美国经济出现了高增长、低通胀的“奇迹”。现在，用“马后炮”的眼光去回顾这个过程，我们不难发现，这个“奇迹”根本就是不健康的、是含有大量泡沫的。但在当时，格林斯潘却被许多人看成是“神仙”，甚至有不少美国人说：我不在乎谁当总统，我只在乎格林斯潘是否还当局长。 格林斯潘的政策就是贷款条件的大幅度放宽和一系列所谓“金融衍生物”的产生。 大约在上世纪九十年代后期左右，在美国买房子突然变得很容易了。过去个人信用不合格的人现在可以很容易地拿到贷款，过去普遍要求的20%首付，也可以因人而异地减免。我当时有一个作一年级住院医生（Resident）的美国朋友，就很高兴地告诉我他已经买房了。我很清楚此兄不仅有一大笔上学的贷款未还，而且日常生活一贯大手大脚。其经济窘迫地不时常做点moonlight（业余时间到其它医院作临时医生），连水电费有时都付不上。我很惊讶他居然能拿到贷款，他得意地说：“When your name is followed by those two letters, a mortgage becomes very easy（如果你的名字后面有MD（医学博士）这两个字母，按揭就易如反掌）。我们知道，在任何一个市场上，当求大于供，商品的价格就会上涨。就是这位朋友，五年后作完住院医生离开时，卖了房子后一算帐：扣去利息、房地产税和买卖房子的手续费，他等于白住了五年房子还有剩余。这样的高额“利润”，显然比租房子住要划算得多。就这样，房子在突然之间成了“投资”热门。这时，一种带有投机性质的金融衍生物----次级贷款应运而生了。所谓“次级贷款”，就是某人或某公司先从银行贷一笔款，然后再以比银行利息高的利息，将钱贷给银行不愿意贷的人，赚取差价。这些次贷公司的一部分确实有比较厚实的资金保障，而另一部分则基本上是“空手套白狼”。可以想象，在房价普遍看涨的时候，这样的公司可以一夜暴富，而一旦房价大跌，他们也很容易一夜破产。为了帮助银行和次贷公司招徕更多的顾客，又一种金融衍生物----Credit Default Swap (CDS, 国内有人将此翻译成“信用掉期违约”)产生了。它闹澳苁鞘裁茨兀渴俏 切┙刹黄鹗赘兜娜颂峁span href="tag.php?name=%B1%A3%CF%D5" onclick="tagshow(event)" class="t_tag">保险”。具体地说绻憧诖锏南挚畈还唤?0%的首付，为了让银行或次贷公司能放心地将钱借给你，你可以向CDS买保险。CDS并不贵，一年只要能缴得起一千美元左右这样的保险，你就可以拿到二、三十万美元的房贷。当你的财政出了问题，不能及时地缴纳本息时，如果你的房子拍卖得到的钱不够还贷款，CDS就可以替你补上不足的部分。当然了，如果你没有出问题，这笔钱也就成了CDS的利润。于是，买房子的人越来越多（其中包括许多纯粹为了投机而买房子的人），房价也越炒越高。飞涨的房价又进一步刺激了开发商的欲望，向银行贷来更多的钱开发新的住宅区。 就这样，在这些政策和金融衍生物的推动下，美国的房地产业犹如奔腾的快马，将美国的经济以令人眩目的速度拉向前进。许多处于“中产阶层”的美国人，突然发现他们在不知不觉中已经成了百万富翁。这样说，有人会不理解：除了有两套以上房子的人，房价的升降怎么会改变居住者的财产多寡呢？换句话说，即使你的房价在五年之内从二十万猛增到一百万，只要你继续住在里面，它就仍然还是那个房子，“赚来”的八十万不过是笔虚钱，不卖房子是拿不到的。即使高价卖了房子，接下来买新的房子同样也要付高价，这等于是不赔不赚。如果你这样想，那么你的思维就还是中国人的思维，美国人不是这样想、也不是这样做的。他们可以在继续住在房子里的同时，提前使用房子替他们“赚来”的利润，这个利润，就是住房抵押贷款。具体地说，当你的房子从二十万“升值”到一百万时，你可以将房子抵押给银行或贷款公司，拿来一百万的现金。除去缴还第一次的贷款，你至少还剩八十万。这八十万，你愿意花在什么地方，就可以花在什么地方。有人用它为子女缴学费，有人买名贵的跑车和首饰，也有人用它周游世界。对于想炒房子的人，他们就可以不断地抵押已有的房产，买进新的房子，形成“雪球效应”。如果你关心北京奥运会的话，你大概会记得美国体操队的那个可爱的小姑娘肖恩。肖恩的父母不是富人，他们用来为她请教练的钱，就是来自他们不断地抵押自己的住房。我很为她感到幸运，因为她赶上了美国房地产经济飞速发展的好时候，放在今天，她大概很难有钱实现她的奥运金牌梦。 如此高的房地产利润，无疑将藐视其它所有行业的微薄利润，在这种情况下，谁还愿意投资其它行业呢？可是，美国人也是要吃穿的，这种虚拟的经济膨胀背后的实物是从哪里来的？说来令人感叹，这些年来，美国的两亿多人，基本上是靠别的国家的人养活的，其中主要是靠中国人养活的。美国现在已经基本没有制造业了，即使那些老牌的关乎民生的产品，也大多是在外国的土地上、由外国工人生产的。也就是说，当许许多多美国人在房价的飞涨中兴高采烈地计算着自己财富的增量时，中国和其它第三世界国家的工人们正在日夜加班为他们制造生活必需品。他们用那些绿色的纸，换来中国工人的血汗；而中国政府又将这些换来的绿纸以美国国债或美国公司股票的形式，还给美国去支持他们的房地产经济。当中国手里的绿纸多到美国感到不舒服的时候，他们就会通过美元贬值来赖掉它们。 泡沫不会无限大，它总有一天要破灭。当许多美国人为自己的发财而高兴的时候，他们中的一些人开始感到，自己支付房贷本息越来越吃力了。人人都知道，一百万和二十万房贷的月息是不一样的。于是，在疯狂地膨胀了十多年后，美国房地产这个大泡沫开始破裂。先是少部分人还不起贷款，他们将房子扔给贷款公司，一走了之。当这种现象越来越普遍的时候，卖房的人开始超过了买房的人，于是房价开始下跌。这种跌价具有很强的传染性，以投机为目的购房人开始迅速出售手里的存货，这就使已经变冷的房地产业进一步地雪上加霜。许多次贷公司发现，他们收回来的房子已经大大贬值，已经资不抵债，于是，破产就成了必然。跟着，CDS破产，住房抵押公司也面临破产。这有点象生物体内神经递质的级联放大效应，昨天看起来还好好的大公司，一夜之间纷纷告急。不仅如此，与房地产相关的股票也开始贬值，社会的大量“财富”，就象高温下的水，莫名其妙地就从人间“蒸发”了，一场被人形容为“海啸”的金融危机，就这样好象跟人开玩笑似地从天而降。 现在，美国政府已经开始了据说是历史上最大规模的“救市”行动。有人嘲笑美国政府的做法是“社会主义”行为。其实，说这种话的人，如果不是在调侃，就是根本不知道什么是社会主义、什么是帝国主义。社会主义的本质是政府介入经济吗？不是，社会主义的本质特征是生产资料公有制和按劳分配。谁说资本主义政府不介入经济？在帝国主义即垄断资本主义时代，国家其实就是大资本的代理，他们根本就是合二而一的。政府不仅在必要时会以经济手段来维护大资本的利益，而且在有必要时会毫不犹豫地以战争手段来达到同样目的。那些用美国政府的行为，来嘲笑中国“精英”的自由主义经济论调的人，实在是太天真了。

2. 经济危机对全球房价的影响？

听你的语气,其实明显能感觉到你希望能得到一个房价不会跌甚至会涨的答案,但即便因此会让你不开心,我也得谈些我个人的看法.在这里就不引用房产商,经济学家,政府官员的各类观点了,那些观点看涨看跌都有,所以列出来也没太大借鉴意义. 
我本人是做金融的,我对你的问题讲四点吧 
1.引用一个业内均知的事实,全世界任何一次规模性的房地产衰退都是有周期的,这个周期至少也有两年,在这个周期内房价纵然偶尔会有反弹,但总体上将不可避免的持续下跌,目前为止无一例外.从2008年我国房地产价格下跌开始,到目前尚不满一年.而此次房地产衰退,又伴随或者说是由金融危机引发的,金融危机正逐步演变为经济危机,这次危机的规模为一个世纪以来最大的,超过29年的大萧条.所以在这个背景下,房地产衰退的周期会不会只有两年,要画个大大的问号,更不用说即便按最短的衰退周期看,2009年房价整体下跌依旧是不可避免的. 
2.你所说的地区存在特殊性,房价确实不高,按你所说刚性需求也有保证.但要明确的是,整体趋势对你所在地区的影响是必然存在,就象股市一样,从6000点到2000点,在这个大趋势下当初再便宜的股票或者再优秀的公司,其价格还是无可避免的会下跌,只是多少不同而已.所以,即便在你所说的地区,其房产价格依旧会不可避免的受到负面影响.要知道即便你们县城的人口饱和,但他们依然活的很好,也没谁露宿街头,而露宿街头的也买不起房,大家在目前情况下都会想保守一些,维持现状.该租的继续租,没人买房,房价怎么会涨.至于开发商,在三线城市开发商的成本是非常低的,你并不清楚他的成本是多少,他现在卖1400能赚到钱,就完全有继续降价的空间.同时,开发商几乎全部依靠银行贷款,资金压力很大,一旦买房人减少,销售下降,降息的那点钱和到期贷款归还的压力比起来根本就是九牛一毛.面对资金压力,开发商即便是亏本,也会卖房,因为企业要活下去.到时降价抛售的压力,包括银行处置抵押物的抛售压力,会直接导致大家都争相出货,就象股票一样,很多人家里有急事,亏了也要卖掉.而且卖掉是为了避免更大损失.谁走的迟,谁就亏的多,亏得少就是胜利.所以开发商不会低于成本卖房这条其实不太说得通. 
3.房产新政主要集中在降低利息和降低第一套甚至二套房首付比例,这确实是鼓励政策.但这个政策的出台本身就说明了大部分人现在不愿意投资买房.降息的幅度有限,而首付比例的降低实际意味着你欠银行更多钱,今后要付更多利息担更大风险.政策出台所带来的那么点小利和普通人对经济衰退的担心,孰大赎小,一目了然.事实上,这些政策的出台,其实更大程度上影响的是投机资金,因为他们的杠杆可以更大,同时利息压力会更小.但问题是,房产炒作资金基本都集中在一二线城市和个别三线城市(比如去年的北海市),基本不会去关注你所在的县城,因为他们进去后,完全没什么人可以接手,甚至连炒作都缺乏题材.所以房价既没有刚性资金,也没有投机资金来推动,哪怕只是短时间炒作一把走的可能性都不会太大. 
4.说这么多,我想给的建议就是,尽量还是从大环境来考虑问题.我看你还提到了离学校近,现在离天安门的房子都有下跌,更何况还是靠个县城的学校.这些细节问题不是不值得考虑,但并不是决定性因素.我个人认为,如果你确实有住房需要可以现在买房,因为你那的房价从你介绍的情况看即便下跌,幅度也不会太大了,况且你买的新房是自住,几年内都不用去考虑卖不卖的问题,涨跌也就不会太计较.等到你准备卖时,估计这轮衰退也结束了.但如果你是出于投资考虑,建议你再等几个月,等09年的相关数据,至少半年数据出来后,再去考虑.那时如果行情还是不好那就不买(很大可能),如果行情好转了,那时再去买也肯定不会比你现在贵出多少,但买得却放心很多.远比你现在买到手上整天提心吊胆来的稳健. 
老百姓买房真得太不容易了,还是谨慎一些,衷心希望你能有一个温暖安心的家.

3. 美国房地产走强对中国房地产怎么样

美国房地产走强对中国房地产的影响分析：
1、结合目前中国人对美国的移民倾向，有近1000万高收入的中国人群对美国有移民倾向。此现象会加强美国房地产走强趋势，可能削弱中国本土的高端房产（大面积房、高标准房和别墅等）市场销售。
2、再从中国社会的传统文化看，人们普遍的观点是：“先安居后乐业”，买房是社会的刚性需求，也是社会经济的核心问题，美国房地产走强对中国中低端（经济性安居住房）市场影响力估计不大。国家对房地产的调控政策对中低端（经济性安居住房）市场影响力度较大。
3、业内人士提醒：不排除有国际游资外资背景的房企，利用中国房地产的调控。乘低炒作一些二、三线城市房价。~2013年导致二三线城市房价上涨的可能。
4、美国房地产与中国房地产的主要互相影响因素，是中国的房地产调控政策和美国国际资本发展动向。在沿海城市主要地产资金供应来源占据重要地位的国际资本，全球金融经济危机必须将不动产套现；输回其本国以应对危机。也可能进一步削弱沿海一线城市的房地产市场。
5、不排除 ：美国利用全世界移民的民间资本去挽救其房地产市场，移民的民间资本有可能包括：教育投资（美国吸引民间的留学资金，间接抽取中国的房地产投资等）

4. 美国房贷危机的原因?

前半部分，一直到中国部分之前都是对的。

造成这次经济危机的原因是多方面的。如果要细究的话，投行风控失误，评级机构评级错误，风险评估失职也有原因。美国政府大力鼓励房地产开发，开放商囤积大量房源，于是鼓动银行大肆发放次级债务也是一个原因。冰冻三尺非一日之寒，这次危机这么严重，美国到现在都没缓过神来。和他一直以来经济体系、银行系统以及数届政府不断累积犯错误有直接关系。

至于对中国的影响。中国经济现在增速放缓是多方面的原因。美国经济不好只是一种一部分，整个世界经济不好才是主要原因。另一方面人口红利变薄、产业转型、环境治理都是经济放缓的原因。

5. 房地产的危机

6. 为何说美国房市已到危机时的水平?

据报道，1月24日举行的论坛上，相关专家表示，美国QE操作已经带来了严重的后遗症，经济已经出现非理性繁荣苗头，美国的房地产市场已经达到危机时的水平。

报道称，美国经济由于三次QE操作，顺利走出了国际经济危机的后危机时代，经济复苏强劲。但这种QE的操作和QE的缩表，已形成了正常化和被预期，这带来严重的后遗症，美国的资产泡沫就令人担忧。

美国的房地产市场已经达到了危机时的水平，席勒指数再创历史新高。而在美国房地产市场缺乏宏观审慎管理手段，所以房地产还会再创新高，但美国的工资已经十几年没有上涨，在美国经济事实上第三季度以3%增长速度强劲的情况下，美元指数还这么低迷，意味着利好美国出口和美国制造业。

美国经济整体向好，它的经济增长率有可能2.75%，失业率为4%左右。美国经济最关键的是防止资产泡沫，而今天它缺乏宏观审慎手段，加息不够坚决，有可能出现非理性繁荣，而这个非理性繁荣已经出现了苗头。

7. 美国房地产泡沫为何引起世界经济下滑

我给你举个简单的例子吧。
美国资产泡沫破裂以后美国为了救市必然会印刷美元。那么美元就贬值了。但是中国对美国做的外贸还有大量的账单没有了结。但是账单的数目还是金融危机以前的数量。也就是说以前美国欠债10美元。但是现在10美元已经不值10美元了。只值5美元了。所以现在还你10美元等于只还了5美元。还有导致外贸企业大量的账单收不回来。因为经融危机导致美国大量企业倒闭。所以从而就影响到中国，造成连锁反应。中国的外贸公司因为大量的账单收不回来。导致企业资金周转不灵。也不得不香银行贷款来周转。
 
因为大量的借贷导致银行的资金周转不灵。所以中国为了挽救企业的生命就不得不印钱。最后就导致中国的钱贬值。所以在全球化的时代一个打过的危机就是全球性危机，因为会造成连锁反应的。
 
然后其他的方方面面都一样，因为现在的投资性都是全球性的，中国有公司在美国上市，美国也有公司在中国上市。经济已经成为了一体了，然后经济泡沫一跨就形成连锁反应导致热钱速度逃亡就更加加速了经济的奔溃。你要知道泡沫的顶端都是热钱在支撑着，热钱一跑，那就跟雪崩没啥区别的。

8. 当下中国房地产泡沫有多大，与其他国家地产危机横向比较

西方国家的房地产市场更多的是一种更为纯粹的市场经济行为，我们的官方的影子更浓厚一些。
根源是体制结构的问题：
整个经济体和政体结构与经济发展现状不匹配。
政令及经济产业政策及调控手段无法通过正常的渠道实现最初目标，就是必然结果了。
举个例子，08年次贷危机，我们的10万亿刺激，有多少真正到了目标群体？
瞄着十环打脱靶就是我们的现状。
中央与地方、央企与民企、官企与民企、官吏特权阶层与草根民众、门阀世族利益集团与广大贫苦大众这些关系无一不越来越对立！没有一个理顺！谈何调控？谈何民生？
房地产泡沫有多大？这个问题很好计算，下面是个简单粗略的计算公式：
土地成本（1+*契税3%）+建安成本(1000~2500元/平米）+前两项之和*120%（财务费用及管理费等）*120%（毛利率20%）*（营业税及附件5.65%+估算所得税20%*25%+估算土地增值税6%~7%）=合理保本房价
仔细分析一下，就可以看出，价格组成大头在政府——税收和土地。而税收主要是跟着建安成本和土地走的，建安成本透明度更高，基本变化不大，因此其中的最大变量是土地价格。因此，现在谈房地产市场的泡沫更应该探讨土地的泡沫有多大？而土地的收益与地方政府的收入和预算直接挂钩，因此，我们应该进一步探讨地方政府的财政预算泡沫有多大？
。。。。。。在现在这种体制下，您能搞清楚吗？估计地方政府自己也搞不清楚。