年租金3万的房子,分析市场价值(名义利率,实际利率)讲述启示和感受

1. 年租金3万的房子,分析市场价值(名义利率,实际利率)讲述启示和感受

需要缴纳12%的房产税。如果月租金超过5000元的，还需要缴纳5％营业税和0.5%的附加税费，同时带征个人所得税2％。

所以，你如果开具发票，就得缴纳

3万*12% + 3万*5% + 3万*0.5% + 3万*2% = 5850元。

2. 请问如何理解”房地产的价值由它在未来租金收入的当前贴现值决定”这个观点？

　　一楼的貌似有点答偏了哦。
　　这句话涉及到了一个现值的问题。
　　现值，简单来说，就是未来的收入（收益）在当前值多少钱。
　　货币具有时间价值，最简单的，钱存在银行里还有利息呢，更何况还可以用来做投资，现在的100元，在明年可能就是105元，后年可能就变成了112元了。因此，未来的钱和现在的钱由于不在一个时点上，不具有可比性，所以，必须要对未来的钱进行折算，用现在的钱来表示出来，这就叫做贴现，贴现后的值就叫净现值，或者贴现值。（比如，如上例，明年的105块就要贴现为今年的100块）
　　对于投资房地产来说，你的投入，就是你现在支付的金钱，而的收益，则由未来它能够收到的租金来决定。（假设你不是短期马上把它卖掉的那种）。
　　那么，你现在愿意为它支付多少钱，就直接决定于你将来能够收到多少租金了。
　　但是，租金是未来的收入，我们必须要把它“换算”为现在的值，（因为货币有时间价值。未来的钱不如现在的钱值钱，差额就是贴现率），这个换算的过程，就是贴现。
　　只有贴现值大于你支出的钱，才是获得了收益的。那么同样，你愿意为它支付的价格，也就是小于等于未来租金的贴现值。
　　所以说，“房地产的价值由它在未来租金收入的当前贴现值决定”

3. 关于租赁的折现率

折现率，是指将未来因支付租金等可预计的现金流出量折合成现值时所适用的利率。《准则》规定，折现率只适用于承租人计算最低租赁付款额的现值，用相关利率作为折现率确定租赁资产入账价值时：假如承租人知悉出租人的租赁内含利率，应当采用出租人的租赁内含利率作为折现率；
假如承租人无法知悉出租人的租赁内含利率，则采用租赁合同规定的利率作为折现率；假如既无法知悉出租人的租赁内含利率，租赁合同又没有规定利率，则采用同期银行贷款利率作为折现率。这就是法律术语上所谓的“顺序适用”。

4. 求评估该房屋的现值

解：
设现值为P万，还原率=12%；年纯收益=20-5=15万
有：
       P×(1+i)^n=A×[(1+i)^n-1]/i;
==>P(1+12%)^20=15×[(1+12%)^20-1]/(12%)
     P=15×[(1+12%)^20-1]/(12%)/(1+12%)^20
       =112。0417万元
     
请参考,计算自己计算，;

5. 租赁内含利率为什么要叫租赁内含利率

租赁内含利率（interest rate implicit in lease），是指在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。

6. 租赁内含利率为什么要这么算

公允价值和初始费用之和你明白吧，就是现在你买一台新的需多少钱，

最低租赁收款额＝最低租赁付款额+第三方担保余值＝支付的租金+行使购买权时的价款+承租人或与承租人有关的担保余值+第三方担保余值，

对于整个资产价值来说，还缺一块未担保余值，
故最低租赁收款额+未担保余值进行折现，应等于你现在买台新的金额，折现率即是IRR。

你可以这样理解，未来有关租赁资产的现金流量无非就是租金、买价、余值，余值又可以分为有人担保的，没人担保的，有人担保的就要看是谁担保了。建议再看下最低租赁付款额和最低租赁收款额的定义，比较下区别及联系。

7. 折现率是什么意思？

折现率：是特定条件下的收益率

8. 长期应付款中企业在计算最低租赁付款额的现值时，能够取得租赁内含利率的，应当采用租赁内含利率作为折现

一、 最低租赁付款额是指在租赁期内，承租人应支付或可能被要求支付的款项(不包括或有租金和履约成本)，加上由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值。 
最低租赁付款额中的“最低”是指在整个租赁期内，可确定的、基本的付款额，在做账时应计入“长期应付款”中。
最低租赁收款额＝最低租赁付款额+第三方担保余值＝支付的租金+行使购买权时的价款+承租人或与承租人有关的担保余值+第三方担保余值，

最低租赁付款额的构成可分为以下两种情况进行分析:  
1.如果租赁合同没有规定优惠购买选择权，则承租人在租赁期内应支付或可能被要求支付的款项包括:   
①租赁期内承租人每期支付的租金;   
②租赁期届满时，由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值;   
③租赁期届满时，承租人未能续租或展期而造成的应由承租人支付的任何款项。   
2.如果租赁合同规定了优惠购买选择权，则承租人在租赁期内应支付或可能被要求支付的款项包括:
①自租赁开始日起至优惠购买选择权行使之日止，即整个租赁期内每期的租金;
②行使优惠购买选择权而支付的任何款项。
二、租赁内含利
租赁内含利率，是指在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。