西宁市物业管理条例

1. 西宁市物业管理条例

第一章　总则第一条　为规范物业管理活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条　本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。第三条　物业管理实行业主自主管理，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。物业管理服务应当遵循公开公平公正、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。第四条　市房产行政主管部门（以下称市物业行政主管部门）负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　区、县房产行政主管部门（以下称区、县物业行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　街道办事处、乡镇人民政府指导成立业主大会，选举业主委员会，并负责调解物业管理纠纷、协调物业管理与社区建设之间的关系。

　　建设、规划、电力、水务、广电、通信、环卫、园林、公安、物价等行政主管部门按各自职责，实施本条例。第五条　鼓励和支持居民委员会依法对辖区内的业主大会、业主委员会进行指导和监督。第六条　鼓励依法成立物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律，鼓励物业服务企业不断创新，促进物业服务企业提高服务质量和水平。第二章　业主和业主大会第七条　物业管理区域的划分应当以物业的共有设施设备、建筑物规模、社区建设等因素确定。

　　（一）分期建设或者两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共有的，可以划分为一个物业管理区域。

　　（二）物业管理区域已经自然形成且无争议的，可以作为独立的物业管理区域。

　　（三）已实施物业服务的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。

　　（四）零星建设未实施物业管理的区域，根据需娈与合理原则划分物业管理区域。第八条　建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向物业所在地区、县物业行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。区、县物业行政主管部门应当自受理之日起10日内，按照本条例第七条的规定在征求街道办事处、乡镇人民政府的意见后进行划分，同时在建设规划总平面图上注记并书面告知建设单位。

　　尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区、县物业行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府，按照前款的规定，结合当地居（村）民委员会的布局划分物业管理区域，并在建设规划总平面图上注记后在物业管理区域内公告。第九条　业主在物业管理活动中，享有并履行国务院《物业管理条例》规定的权利和义务。第十条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　有下列情形之一的，业主、建设单位可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议报告。

　　（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到总建筑面积百分之六十以上的；

　　（二）首套房屋出售并交付使用已满二年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

　　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导下成立首次业主大会，并选举产生业主委员会。

　　只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会。业主人数较少的，由业主共同推举召集人，召集人召集业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十一条　符合本条例第十条第三款规定成立业主大会条件的物业管理区域，建设单位应当向街道办事处、乡镇人民政府书面报告，同时提供物业管理区域划分情况、业主清册、建设规划总平面图、物业服务用房配置情况、房屋专项维修资金归集情况以及首套房屋出售并交付的时间等文件资料。建设单位在3个月未内及时书面报告的，物业管理区域内20％以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

　　街道办事处、乡镇人民政府接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后20日内，应当组织业主成立首次业主大会筹备组（以下简称筹备组），筹备召开首次业主大会会议。

2. 西宁市物业管理条例

你好亲西宁市物业管理条例如下：第一章　总则第一条　为规范物业管理活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条　本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。第三条　物业管理实行业主自主管理，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。物业管理服务应当遵循公开公平公正、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。第四条　市房产行政主管部门（以下称市物业行政主管部门）负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。　　区、县房产行政主管部门（以下称区、县物业行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。　　街道办事处、乡镇人民政府指导成立业主大会，选举业主委员会，并负责调解物业管理纠纷、协调物业管理与社区建设之间的关系。【摘要】
西宁市物业管理条例【提问】
你好亲西宁市物业管理条例如下：第一章　总则第一条　为规范物业管理活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条　本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。第三条　物业管理实行业主自主管理，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。物业管理服务应当遵循公开公平公正、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。第四条　市房产行政主管部门（以下称市物业行政主管部门）负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。　　区、县房产行政主管部门（以下称区、县物业行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。　　街道办事处、乡镇人民政府指导成立业主大会，选举业主委员会，并负责调解物业管理纠纷、协调物业管理与社区建设之间的关系。【回答】
何时实施，空置房怎么收费【提问】
建设、规划、电力、水务、广电、通信、环卫、园林、公安、物价等行政主管部门按各自职责，实施本条例。第五条　鼓励和支持居民委员会依法对辖区内的业主大会、业主委员会进行指导和监督。第六条　鼓励依法成立物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律，鼓励物业服务企业不断创新，促进物业服务企业提高服务质量和水平。第二章　业主和业主大会第七条　物业管理区域的划分应当以物业的共有设施设备、建筑物规模、社区建设等因素确定。　　（一）分期建设或者两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共有的，可以划分为一个物业管理区域。　　（二）物业管理区域已经自然形成且无争议的，可以作为独立的物业管理区域。　　（三）已实施物业服务的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。　　（四）零星建设未实施物业管理的区域，根据需娈与合理原则划分物业管理区域。【回答】
第八条　建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向物业所在地区、县物业行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。区、县物业行政主管部门应当自受理之日起10日内，按照本条例第七条的规定在征求街道办事处、乡镇人民政府的意见后进行划分，同时在建设规划总平面图上注记并书面告知建设单位。　　尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区、县物业行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府，按照前款的规定，结合当地居（村）民委员会的布局划分物业管理区域，并在建设规划总平面图上注记后在物业管理区域内公告。第九条　业主在物业管理活动中，享有并履行国务院《物业管理条例》规定的权利和义务。第十条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。【回答】
空置房收费要问当地的房地产公司哦【回答】
一个物业管理区域成立一个业主大会。　　有下列情形之一的，业主、建设单位可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议报告。　　（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到总建筑面积百分之六十以上的；　　（二）首套房屋出售并交付使用已满二年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。　　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导下成立首次业主大会，并选举产生业主委员会。　　只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会。业主人数较少的，由业主共同推举召集人，召集人召集业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十一条　符合本条例第十条第三款规定成立业主大会条件的物业管理区域，建设单位应当向街道办事处、乡镇人民政府书面报告，同时提供物业管理区域划分情况、业主清册、建设规划总平面图、物业服务用房配置情况、房屋专项维修资金归集情况以及首套房屋出售并交付的时间等文件资料。建设单位在3个月未内及时书面报告的，物业管理区域内20％以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出【回答】
你可以到你们当地的社区或者物业问一下怎么收费。【回答】
空置房物业减半征收吗？何时实施西宁物业管理条例【提问】
亲已经实施西宁物业管理条例了哦。【回答】
这个要问你们当地的物业才可以哦。【回答】
空置房物业费减半吗？何时实施西宁新物业管理条例【提问】
就每个市有的物业还没实施下去我没法固定的跟您说哦【回答】
最好是问一下你们当地的物业或者社区人员才可以哦亲亲【回答】
谢谢你【提问】
关于空置房的物业费减半，《物业管理条例》怎么规定的？【提问】
（一）已经交付房屋的空置房物业费收取方式　　在物业已经出卖并交付给业主的时候，业主是交纳服务费的义务人。物业交付后，由买受人开始承担，业主的物业费从交付之日起开始计算，入住后，全额收取。业主办理入住手续后长期（连续六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费，或按省市县有关部门对空置房减免的规定收取物业费。【回答】
（二）尚未交付房屋的物业费收取方式　　我国物业管理条例第四十二条规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”第二十一条又规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同.” 依据以上法规,由开发建设单位承担的物业服务费用，其计费时间是以与物业服务企业签订的合同规定的计费时间为准。【回答】
（三）空置房的物业费收取标准　　物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。　　物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定【回答】

3. 西宁市城市物业管理暂行办法

第一章　总则第一条　为加强本市的物业管理，保障物业的合理使用和维修，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的工作、居住环境，根据有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条　本办法适用于本市行政区域内的物业管理。第三条　本办法所称物业，是指各类房屋及其配套的基础设施、设备及场地。
　　本办法所称业主，是指房屋所有权人。
　　本办法所称使用人，是指房屋承租人。
　　本办法所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。第四条　物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业管理服务相结合的原则。第五条　市房地产行政主管部门负责全市的物业管理工作。
　　规划、建设、公安、邮电、电力、园林、物价、工商等有关部门以及物业所在地人民政府，应当按照各自职责分工，协助市房地产行政主管部门做好物业管理工作。第二章　管理组织与职责第六条　业主依法享有对物业共有部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。
　　业主的权利是：
　　（一）参加业主大会；
　　（二）在业主大会内享有选举权和被选举权；
　　（三）表决通过或不通过业主公约和业主委员会章程；
　　（四）参与管理有关业主利益的重大事项；
　　（五）监督业主委员会的管理工作。
　　业主的义务是：
　　（一）执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定；
　　（二）遵守业主公约；
　　（三）遵守有关物业管理的制度、规定；
　　（四）按时交付分摊的物业管理、维修等费用。第七条　物业管理区域内全体业主组成业主大会，选举产生业主委员会。
　　物业管理区域由市房地产行政主管部门会同公安、规划等行政主管部门共同划定。第八条　新建商品住宅出售面积达到50％以上的，公有住宅出售面积达到30％以上的，由开发建设单位或原产权单位组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。第九条　召开业主大会应当有半数以上的业主出席，业主大会作出的决定，应当有半数以上的业主同意，决定通过后应当予以公布。
　　业主可以书面委托代理人出席业主大会。
　　业主大会应当邀请所在地居民委员会和使用人代表列席。第十条　业主大会行使下列职权：
　　（一）选举或罢免业主委员会委员；
　　（二）审议通过业主委员会章程和业主公约；
　　（三）听取和审议物业管理企业工作报告；
　　（四）对涉及业主和使用人利益的重大事项作出决定；
　　（五）对物业管理的其他重大事项作出决定。第十一条　业主委员会成立后，业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。
　　经20％以上的业主提议，可以临时召开业主大会，业主委员会在接到提议后应当在10日内召开临时业主大会。第十二条　业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持下列文件到市房地产行政主管部门办理登记：
　　（一）成立业主委员会登记申请书；
　　（二）业主委员会委员名单；
　　（三）业主委员会章程和业主公约。第十三条　业主委员会委员应当由业主担任（街道办事处或居委会主任、副主任被聘任为业主委员会委员的，可不是业主），业主委员会根据物业管理区域的规模由5人至15人组成。
　　业主委员会设主任1名、副主任1至2名，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生，可聘请街道办事处或居委会的主任或副主任担任业主委员会副主任。第十四条　业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
　　（一）组织召开业主大会，报告物业管理的实施情况；
　　（二）选聘、解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；
　　（三）依照本办法的规定，负责物业维修基金的筹集、使用和管理；
　　（四）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；
　　（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动，接受业主、使用人和市房地产行政主管部门的监督；
　　（六）协助物业管理企业收取物业管理费用；
　　（七）监督公共建筑、公共设施的合理使用；
　　（八）协调业主、使用人与物业管理企业之间的关系；
　　（九）业主大会赋予的其它职责。
　　业主委员会应当定期召开会议，会议必须有半数以上的委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数以上通过。

4. 西宁市物业管理条例(2020)

第一章　总 则第一条　为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善业主的生活和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《青海省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条　本市行政区域内的物业管理及其监督活动，适用本条例。
　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理等形式，对物业服务区域内的建筑物、构筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。第三条　本市物业管理纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全社区（村）党组织领导下居（村）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。
　　推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，发挥党建引领作用。第四条　物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护享受物业服务并依法付费的市场秩序，优化市场环境。第五条　市、县（区）人民政府应当加强对物业管理工作的领导，将物业管理纳入本地现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，推动物业管理规范化、市场化。
　　县（区）人民政府具体负责本辖区内的物业管理工作，建立物业管理综合协调工作机制，明确物业管理的行政主管部门，组织辖区内街道办事处、乡（镇）人民政府、物业管理行政主管部门及相关部门和单位，统筹推进辖区内物业管理各项工作，协调解决辖区内物业管理重大问题。
　　市、县（区）物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
　　市、县 （区） 自然资源和规划、城乡建设、市场监督管理、公安、城市管理、消防救援、生态环境、卫生健康、民政、人民防空、园林绿化等行政主管部门按照各自职责负责物业管理区域内的相关监督管理工作。第六条　街道办事处、乡（镇）人民政府组织、指导业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建；监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责；参加物业承接查验，监督物业管理项目的移交、接管和物业服务人依法履行义务；监督物业管理活动，协调物业管理与社区建设的关系，调处物业管理纠纷；组织推动老旧住宅小区实施市场化物业管理。
　　社区居（村）民委员会在街道办事处、乡（镇）人民政府指导下开展具体工作，监督物业服务人依法履行义务，有权就业主反映的物业管理事项向业主大会、业主委员会、物业服务人进行询问，调解物业纠纷。第七条　突发公共事件应对期间，街道办事处、乡 （镇）人民政府负责落实依法采取的各项应急措施，指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。
　　物业服务人应当服从政府统一指挥，在街道办事处、乡（镇） 人民政府指导下积极配合社区居 （村） 民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急处置措施。物业服务人依法执行政府实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。第八条　鼓励采用新技术、新方法，促进互联网与物业管理深度融合，提升物业管理质量和服务水平，推动物业服务向智能、绿色方向发展。第二章　物业管理区域与共用设施设备第九条　物业管理区域应当按照下列规定划分：
　　（一）物业配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域；但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个封闭小区，且其配套设施设备能够分割、独立使用的，可以分别划分为独立的物业管理区域；
　　（二）分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，可以划分为一个物业管理区域；
　　（三）已建成、共用设施设备比较齐全且相对集中的项目，可以划分为一个物业管理区域。第十条　已经形成独立物业管理区域的，不重新调整，但物业管理区域业主共同决定分割或者合并物业管理区域的除外。
　　物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。第十一条　建设单位应当按照规定配置物业服务用房。物业服务用房应当相对集中安排在物业管理区域中心或者出入口附近，地面以上、二层以下，配置在住宅楼内的，应当有独立通道。
　　分期开发建设的，在物业服务用房尚未交付前，建设单位应当无偿提供符合标准的临时物业服务用房。
　　业主委员会办公用房从物业服务用房中提供，面积不得高于五十平方米。

5. 西宁市物业管理条例的物业使用维护

 物业管理区域内的下列房屋及其配套设施归全体业主共有：（一）物业服务用房；（二）监控室；（三）按规划配建的非机动车车库(棚)；（四）绿地、道路、公共场所；（五）开发建设单位以房屋买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主共有的房屋及其配套设施设备；（六）其他依法归全体业主共有的设施设备。开发建设单位申请房屋所有权初始登记时，归全体业主共有的房屋及其配套设施，由房产登记机关在房屋所有权登记簿上予以记载，并在管理区域内公示，但不颁发权属证书。 业主、物业使用人应当按照规划行政主管部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋专有部分，不得擅自改变。业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当遵守国家、省和市的规定以及管理规约。 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位在物业竣工验收前，应当按物业建筑安装总造价2%的比例一次性向市、县物业行政主管部门选定的商业银行交存物业保修金，作为物业保修期间的维修保证费用。物业保修金交存、使用、管理和退还的办法，由市人民政府另行制定。 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴存专项维修资金。房屋专项维修资金属全体业主共有，专项用于物业保修期满后物业共有部位、共有设施设备的维修和更新、改造。房屋专项维修资金余额不足物业管理区域内应缴存专项维修资金总额的30%时，业主委员会应当召开业主大会决定专项维修资金的续筹方案。房屋专项维修资金的收取、使用、管理和监督的具体办法由市人民政府按照国家有关规定另行制定。利用物业的共有部位、共有设施设备获取的收益，归拥有该物业的全体业主共有，经营收益主要用于补充住房专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主大会和业主委员会的工作经费或者其它事项。 存在安全隐患或者被鉴定为危险房屋的物业，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，可以由物业服务企业报经业主委员会同意或者直接按照管理规约的约定，代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。有关业主不予配合造成公共利益或者他人合法权益受到损失的，责任人应当依法承担赔偿责任。发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业服务企业应当立即采取应急措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关责任人承担。 在物业管理区域内不得有下列行为：（一）违反规定在房屋内进行装饰装修；（二）侵占、损坏共有部位、共有设施设备；（三）违章搭建建筑物、构筑物；（四）擅自改变物业规划用途或者外观；（五）违反规定饲养动物；（六）违反规定摆摊设点、占道经营；（七）任意弃置垃圾；（八）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；（九）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质，噪音；（十）违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动；（十一）法律、法规和规章禁止的其他行为。 物业管理区域内依法设置机动车停放位的，应当符合国家交通设施安全标准的规定，不得占用消防通道和绿地、不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。物业管理区域内的机动车停车场(库)，应当首先满足本物业管理区域内的业主或者使用人的需要。业主大会决定对物业管理区域内公共场地车辆停放收取场地使用费的，可以委托物业服务企业收取，并按约定支付代收酬金。

6. 西宁市物业管理条例的总则

 市房产行政主管部门（以下称市物业行政主管部门）负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。区、县房产行政主管部门（以下称区、县物业行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。街道办事处、乡镇人民政府指导成立业主大会，选举业主委员会，并负责调解物业管理纠纷、协调物业管理与社区建设之间的关系。建设、规划、电力、水务、广电、通信、环卫、园林、公安、物价等行政主管部门按各自职责，实施本条例。 物业管理区域的划分应当以物业的共有设施设备、建筑物规模、社区建设等因素确定。（一）分期建设或者两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共有的，可以划分为一个物业管理区域。（二）物业管理区域已经自然形成且无争议的，可以作为独立的物业管理区域。（三）已实施物业服务的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。（四）零星建设未实施物业管理的区域，根据需要与合理原则划分物业管理区域。 建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向物业所在地区、县物业行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。区、县物业行政主管部门应当自受理之日起10日内，按照本条例第七条的规定在征求街道办事处、乡镇人民政府的意见后进行划分，同时在建设规划总平面图上注记并书面告知建设单位。尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区、县物业行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府，按照前款的规定，结合当地居（村）民委员会的布局划分物业管理区域，并在建设规划总平面图上注记后在物业管理区域内公告。 物业管理区域内全体业主组成业主大会。一个物业管理区域成立一个业主大会。有下列情形之一的，业主、建设单位可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议报告。（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到总建筑面积百分之六十以上的；（二）首套房屋出售并交付使用已满二年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导下成立首次业主大会，并选举产生业主委员会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会。业主人数较少的，由业主共同推举召集人，召集人召集业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 符合本条例第十条第三款规定成立业主大会条件的物业管理区域，建设单位应当向街道办事处、乡镇人民政府书面报告，同时提供物业管理区域划分情况、业主清册、建设规划总平面图、物业服务用房配置情况、房屋专项维修资金归集情况以及首套房屋出售并交付的时间等文件资料。建设单位在3个月内未及时书面报告的，物业管理区域内20%以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。街道办事处、乡镇人民政府接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后20日内，应当组织业主成立首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)，筹备召开首次业主大会会议。 筹备组应当做好下列筹备工作：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）拟订业主大会议事规则（草案）和管理规约（草案）；（三）确认业主身份和确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）确定业主委员会成员候选人条件和产生办法；（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款规定的（一）至（四）项内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对投票权数等有异议的，筹备组应当在公示期内予以复核。 筹备组应当自组成之日起30日内，召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。业主委员会的成员至少由5人以上单数组成。首次业主大会会议结束后，筹备组应当在3日内召集业主委员会成员召开首次会议，推选主任1人、副主任若干人，并在物业管理区域内公告。业主委员会首次会议结束后，筹备组自行解散。业主委员会每届任期3年，业主委员会成员可以连选连任。 首次业主大会会议通过的业主大会议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序及业主委员会的成员资格、人数、议事方式、表决程序、印章管理、档案资料管理，议事活动经费筹集、管理、使用等事项作出约定。业主大会会议通过的管理规约对全体业主具有约束力，应包括以下主要内容：（一）共有或者共用物业的使用、维护要求；（二）物业管理区域内各类公共费用的分担；（三）全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则；（四）物业管理争议的处理方式；（五）违反管理规约应当承担的责任。业主大会议事规则和管理规约的示范文本，由市物业行政主管部门制定。 业主在首次业主大会会议上的投票权数，住宅物业的，按其拥有的住宅套数每套计1票；非住宅物业的，按其所拥有的房屋建筑面积计算，每满100平方米计1票，其中100平方米以下每一房屋所有权证计1票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权数，最高不得超过全部投票权数的30%。机动车车库（位）以及依法归全体业主共有的物业，不计投票权。建设单位未出售的物业按前款规定计算投票权数。业主不交纳物业服务费用、不缴存房屋专项维修资金的，业主大会议事规则、管理规约可以对其在物业管理中投票权的行使予以限制。 下列事项由业主共同决定：（一）制定、修改业主大会议事规则和管理规约；（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）选聘、解聘物业服务企业；（四）筹集和使用专项维修资金；（五）改建和重建建筑物及其附属设施；（六）审议决定业主委员会的工作权限和业主委员会议事活动经费收支情况，审议决定业主委员会或者20%以上业主就物业管理公共事项的提议；（七）改变、撤销业主委员会不适当的决定；（八）审议决定依法利用物业共有部位和共有设施设备经营所得收益的使用方案；（九）评议业主委员会履行职责的情况，并对业主、使用人违反管理规约的行为予以依约处理；（十）审查业主委员会的工作报告，并监督其实施；（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。物业区域内业主较多的，业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选一名业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交，也可以委托代理人参加业主大会会议。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人，同时告知街道办事处、乡镇人民政府。 业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会不依法履行召开业主大会会议职责的，可以由街道办事处、乡镇人民政府组织业主召开业主大会会议。除业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会会议。 业主大会决定本条例第十七条第四项和第五项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十七条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主大会或者业主委员会在其职责范围内做出的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主委员会应当将业主大会的决定在3日内以书面形式在物业管理区域内公告。业主大会成立后，业主委员会应当将业主大会决定的包括管理规约、业主大会议事规则等事项告知建设单位、物业服务企业。 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）协调业主之间、业主与物业服务企业之间的关系；（四）监督管理规约的实施，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）根据业主大会授权就涉及全体业主的物业服务纠纷依法进行诉讼；（六）审议业主和物业服务企业提出的维修、更新、改造物业共有部位、共有设施设备的报告；（七）业主大会赋予的其他职责。 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向区、县物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：（一）业主大会会议记录和会议决定；（二）业主大会议事规则；（三）管理规约；（四）业主委员会成员名单和基本情况；（五）其他必要资料。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到上述资料之日起5日内出具业主委员会备案证明。业主委员会备案的有关内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更部分重新备案。 业主委员会应当依法刻制和使用业主大会、业主委员会印章，刻制的印章应当报区、县物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。第二十四条业主委员会产生后，建设单位应当向业主委员会移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。 业主委员会成员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会成员资格终止。（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（四）有犯罪行为的；（五）以书面形式向业主大会提出辞职的；（六）拒不履行业主义务的；（七）业主委员会成员在本区域内物业服务企业中任职或兼职的；（八）其他原因不宜担任业主委员会成员的。业主委员会成员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交给业主委员会。 业主委员会任期届满前60日内，应当召开业主大会进行换届选举。业主委员会任期届满未换届的，街道办事处、乡镇人民政府应当在该物业管理区域内指导业主召开业主大会会议进行换届改选。新一届业主委员会产生后，原业主委员会应当在10日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物予以移交。 业主大会和业主委员会的工作经费筹集、管理和使用办法，由业主大会决定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县物业行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业服务，并签定前期物业服务合同。投标人少于3个或者建筑面积在3万平方米以下的住宅物业、建筑面积在2万平方米以下的非住宅物业，经区、县物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业服务的招标投标工作：（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。区、县物业行政主管部门负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。 建设单位在销售房屋前，应当参照市物业主管部门提供的示范文本制定业主临时管理规约，并作为房屋买卖合同的附件。临时管理规约应当报区、县物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图和物业管理区域划分文件、物业管理区域内归全体业主共有的物业部位和设施设备。 新建物业管理区域内，建设单位应当按照不低于房屋总建筑面积3‰的标准配置包括物业服务企业用房和业主成员会议事活动用房的物业服务用房。物业管理区域房屋总建筑面积不足2万平方米的，物业服务用房建筑面积不应低于60平方米，其中物业服务企业用房不低于40平方米。房屋总建筑面积按建设工程规划许可证载明的地上建筑物面积计算。物业服务用房应当在地面以上并具备水、电等基本使用功能。物业服务用房配置不符合本条前两款规定的，规划、建设、物业主管部门不予核发有关证件或者不予登记。物业服务用房不得抵押、交换、买卖，不得改变用途。 从事物业服务的企业，应当依法具有独立法人资格和相应资质，并按规定聘请相应专业服务人员担任物业服务项目经理或者相关专业服务工作。在本市行政区域外注册的物业服务企业需在本市行政区域内从事物业服务的，应当向市物业行政主管部门备案。物业服务企业应当按照规定向街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业行政主管部门报送统计报表，区、县物业行政主管部门应当将统计报表抄报市物业行政主管部门。本市实行物业服务重大事件报告制度。发生重大事件的，物业服务企业应当按照有关规定，在规定时间内向相关行政管理部门、专业单位报告。 物业服务企业的权利：（一）按物业服务合同的约定收取费用；（二）劝阻和制止违反社会公德、管理规约和物业管理制度的行为；（三）委托专营公司承担专项物业管理业务；（四）法律、法规规定的其他权利。 物业服务企业的义务：（一）履行物业服务合同，按照合同约定提供物业服务，并接受业主咨询和监督；（二）制定突发事件应急处置预案；（三）执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准；（四）每半年公布一次涉及业主的共有维修设施设备费用分摊和其他物业服务代收代支费用情况；（五）合同终止之日起30日内，应当与业主或者有关单位结清债权债务，并移交物业服务用房及有关资料、设施、设备；（六）法律、法规规定的其他义务。 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，其内容由双方约定，一般包括以下事项：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）物业的基本情况；（三）物业服务事项和服务质量要求；（四）物业服务费的标准和收取办法；（五）专项维修资金的管理和使用；（六）物业服务用房的管理和使用；（七）双方的权利和义务；（八）合同期限；（九）违约责任；（十）解决争议的办法；（十一）其他需要约定的事项。 物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费标准与服务水平相适应的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。住宅类物业服务收费实行政府指导价。价格主管部门会同同级物业主管部门根据物业服务等级标准制定相应的基准价及浮动幅度，并定期调整和公布。前期物业服务收费由建设单位与物业服务企业根据政府公布的指导价在前期物业服务合同中约定。非住宅类物业服务收费实行市场调节价。业主委员会代表业主与物业服务企业按照服务标准等级、服务内容在物业服务合同中约定。物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。物业服务的内容包括：管理、房屋设备运行、清洁、保安、绿化、日常维修。业主应当按照合同约定交纳物业服务费。 物业交付业主前，物业服务费、采暖费、电梯使用费由建设单位承担；物业交付业主后，由业主承担。前款所指物业交付，是指业主收到书面交付通知并办理完相应手续。业主收到物业交付通知后在两个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。物业交付后，业主未实际入住的，按应交纳物业服务费数额的70%交纳费用。物业管理区域内规划设计为集中供热，业主要求停止供热的，应当在本供热期开始30日前与供热单位签订停热协议。停止用热的业主，应当按采暖费总额的50%交纳费用。可能危害其他用户用热或者影响室内公共设施安全运行的不得停止用热。 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应向最终用户收取有关费用：（一）专有部分以单个业主作为最终用户；（二）部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户；（三）全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。法律、法规另有规定的，从其规定。前款所列单位不得强制物业服务企业代收本条第一款规定费用，也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。物业服务企业接受委托代收本条第一款规定费用的，可以根据双方约定向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。 物业服务企业因物业服务合同依法、依约解除或者期满未续约以及依法律、法规规定不得继续从事物业服务等情形，应当退出物业服务项目的，不得以物业服务中的债务纠纷未解决、阶段工作未完成等理由，拒绝退出物业服务项目，并应当在履行规定退出程序的同时做好以下物业服务交接工作：（一）移交物业档案和物业服务档案资料、物业服务用房；（二）撤出物业服务项目中的物业服务人员；（三）清退预收、代收的有关费用；（四）法律、法规规定的其他事项。

7. 西宁市物业管理条例的介绍

《西宁市物业管理条例》为规范物业管理活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。该条例是指街道办事处、乡镇人民政府指导成立业主大会，选举业主委员会，并负责调解物业管理纠纷、协调物业管理与社区建设之间的关系。建设、规划、电力、水务、广电、通信、环卫、园林、公安、物价等行政主管部门按各自职责。

8. 西宁市物业管理条例的法律责任

 建设单位违反本条例第十一条第一款规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业行政主管部门，或者未按照规定提供有关资料的，由区、县物业行政主管部门予以警告，责令限期改正；逾期未改正的，处以1000元以上3000元以下的罚款。建设单位违反本条例第四十七条第二款规定，不按规定缴存物业保修金的，由市、县物业行政主管部门责令限期交存；逾期不缴存的，自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之三的滞纳金，可以并处1万元以上3万元以下的罚款。 物业服务企业违反本条例第三十五条第三款规定，未向区、县物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府报送统计报表的，由区、县物业行政主管部门予以警告，责令限期改正；逾期未改正的，处以500元以上1000元以下的罚款。物业服务企业违反本条例第三十五条第四款规定，未及时向相关行政管理部门、专业单位报告的，由区、县物业行政主管部门予以警告，责令限期改正；逾期未改正的，处以500元以上1000元以下的罚款。物业服务企业违反本条例第三十六条规定，未办理物业服务承接查验手续或者对不符合承接条件的物业办理物业服务承接查验手续的，由区、县物业行政主管部门予以警告，责令限期改正；逾期未改正的，处以5000元以上1万元以下的罚款。物业服务企业违反本条例第四十四条规定，拒不退出物业服务项目或者不按规定退出的，由区、县物业主管部门给予警告，责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以上3万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。物业服务企业对业主、使用人违反本条例第五十二条规定，未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告相关行政主管部门的，由区、县物业行政主管部门予以警告，并处以500元以上1000元以下的罚款。 业主、物业使用人违反本条例第四十六条规定，擅自改变房屋使用性质的，由区、县物业行政主管部门予以警告，责令限期改正；情节严重的，处以1000元以上5000元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。业主、物业使用人违反本条例第五十一条第（一）、（二）、（四）项规定，在房屋内进行装饰装修的，侵占、损坏共有部位、共有设施设备以及擅自改变物业规划用途或者外观的，由区、县物业行政主管部门予以警告，责令停止违法行为，恢复原状，视其情节，处以1000元以上1万元以下的罚款。业主、物业使用人违反管理规约，损害其他业主、使用人合法权益的，相关业主、物业使用人可以依法提起诉讼。 本条例有关专业用语的含义：物业服务，是指业主与其选聘的物业服务企业，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。业主是指房屋所有权人。物业使用人是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。前期物业服务是指业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的具有相应资质的物业服务企业实施的物业服务。专有部分是指在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位。共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施使用的房屋等。 本条例自2008年5月1日起施行。（2007年8月22日西宁市第十四届人民代表大会常务委员会第六次会议通过2007年9月28日青海省第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准）