房产信托叫停背后:连续13个月位居集合信托之首

1. 房产信托叫停背后:连续13个月位居集合信托之首

房地产信托规模压缩已是必然。7月11日下午，市场消息称，光大信托发布紧急通知，截至当日（7月11日）12点，暂停所有房地产类项目募集（包括直销和代销），12点后已募集的此类项目全部退款。
随后，多个信托业务微信群和部分自媒体报道均放出消息称，目前暂停房地产类信托项目的并不仅仅是光大信托，国投泰康信托也暂停了此类项目。记者第一时间联系了光大信托和国投泰康的相关负责人，两家信托公司均回应称“消息不实”。
传言背后，房地产信托融资已成为监管部门重要盯防对象。
据记者不完全统计，2019年以来，监管部门高层人士在公开场合至少5次提及房地产金融风险。6月13日，银保监会主席郭树清更是在陆家嘴论坛上直指，“必须正视一些地方房地产金融化的问题”，“房地产企业融资过度，主张投资投机行为”。此番言论被市场看作是对房地产融资端监管的吹风，针对房地产行业的调控政策从销售端逐步走向融资端。
地产信托业务何去何从，恐将成为业内近期热点话题。
控总量，减增量
针对文章开头提及的市场传言，记者问询了不同区域的多家信托机构。
光大信托方面回应称，公司确实有相关通知。不过，“全面暂停房地产类项目募资”不属实，按监管要求，公司对房地产项目进行余额管控，优化结构，平滑合作。此外，对于业内传闻“因风险较大而被暂停业务”的说法，光大信托一位高层人士进一步回应表示：“肯定不是风险问题，公司的风险管控一直很好。”
国投泰康信托相关负责人则回应称，“关于房地产业务，目前正进行余额管控，业务仍在正常开展。”“要求控制总量，公司今年新增不得超过去年末房地产业务总量余额的4%。”东北地区某信托公司的一位人士表示，“目前已经超了，相当于不让开展新的地产业务了，影响挺大的。”
“我们公司正在主动控制总量规模，但是没有被叫停业务。”在窗口指导名单内的某信托公司总经理对记者表示，外界对这件事有点过度解读。目前主要是对房地产信托业务总量进行管控，在规模之内的新增部分都正常进行。
西南地区某信托公司的房地产信托业务负责人告诉记者，“公司此前在收到窗口指导后做了一些工作：一是梳理了规模；二是暂定银行代销和通道类房地产信托业务；三是要求通道类业务提前结束；四是不做恒大和碧桂园。”
一位北京地区的信托业内人士表示，监管对地产类业务并非一刀切，符合监管政策的不会受到影响。“比如刚需购房尾款类、住房保障类、城市更新类旧改项目等，仍然正常开展。”
据了解，北京辖内房地产信托业务事前报告仅接受符合“432”条件且交易结构为贷款模式的业务报告。北京银保监局对房地产信托业务事前报告逐笔进行事前审核，对于因合规原因被退回事前报告的项目，将严肃追究合规审查责任。
监管政策“接力赛”
房地产信托融资收紧早有信号。
今年5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》（以下简称“23号文”）。
23号文向信托公司重申房地产信托融资乱象整治，强调不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。
同时，银保监会严禁表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场。
此后，5月31日，有媒体曝出多家房企被列入暂停公开市场发债业务名单，监管部门将收紧部分房企的债券及ABS融资渠道。
随后，7月4日，银保监会开始对部分信托公司窗口指导。
据了解，各家信托公司收到的监管要求不尽相同。比如：房地产信托规模不能超过2019年6月30日的规模；已备案项目不影响发行及成立，但未备案项目一律暂停；符合“432”通道类业务、地产公司并购类业务均受到窗口指导影响，全部暂停；城市更新类旧改项目暂时不受此次窗口指导影响；等等。
7月6日，银保监会相关负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。
7月10日，有媒体报道称：“监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了‘窗口指导’，要求控制房地产贷款额度，对各家银行的具体要求各不相同。”
除了政策出台、监管约谈、高层“喊话”之外，监管机构对房地产信托的严监管还体现在罚单上。今年以来，多地银保监局对信托公司在房地产领域的违规行为开出罚单，处罚事由主要包括“违规开展房地产业务”“违规发放房地产自营贷款”“信托资金违规发放房地产贷款”“开展房地产信托业务不审慎”等。
谁在快跑狂飙？
业内人士表示，此轮监管的背景，在于今年房地产信托业务的狂飙。
普益标准数据显示，2019年上半年，投向房地产领域的信托产品共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元。
据普益标准、用益信托等研究机构发布的信托报告，2018年6月至今，房地产信托的月度成立规模已连续13个月位居集合信托之首，系信托公司的重要支柱业务。此外，近年来房地产信托余额增速较快，房地产投向占比从2016年底的8.19%攀升到2019年一季度的14.75%。
记者梳理相关研究报告了解到，今年以来，房地产信托在3月份达到募集规模的巅峰，4月～6月的募集规模有所起伏，但是月募集规模均在600亿元以上。
根据银保监会公布的数据，截至2019年5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额的14%，较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。
银保监会有关部门负责人日前表示：“部分信托公司房地产信托业务增长较快，部分房地产信托业务存在一定合规问题和风险隐患，需要引起高度重视。”
据媒体报道，此次监管约谈的公司包括江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、五矿信托、百瑞信托等。
有业内人士对记者表示：“被窗口指导的是房地产业务规模比较大或者比较激进的信托公司，目前业内有传言10家信托公司被窗口指导，实际上可能远不止10家。”
对于信托公司为何对房地产业务难以割舍的话题，有业内人士认为，信托公司的房地产业务收费远高于其他业务。据前述信托公司房地产业务负责人透露：“目前业内的信托费率大致情况是，通道业务的年化大概是千分之一到千分之三；政信类项目是1.5%～2.5%；地产类项目则是2%～3%。”

2. 政府对信托监管的局限性

局限性很广，操作规范、税收、财会制度、立法的缺失等。
业务产品没有明确的操作规范，例如：动产信托、不动产信托、银行不良资产、国有资产、公益基金等。
没有相应配套的信托税收、财会制度的法律规定虽然银监会公布《信托公司管理办法》，明确银监会为监管主体。但是《信托法》仍然不完善。
立法的缺失是信托监管的法理依据。另一方面来说，信托监管者作为主动的执行者，能够主动的监管和管理信托业，如控制市场准入，监督各种活动，开展调查、禁止损害行为以及对违法者给予行政制裁等。

3. 加强房地产信托领域风控 银保监会约谈部分信托公司

7月6日，银保监会有关部门负责人表示，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监近日开展了约谈警示，要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。
据悉，银保监对这些信托公司提出五方面要求，一是严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求；二是提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配；三是提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展；四是控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平；五是提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。
另据介绍，截至2019年5月底，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额14%，较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。但部分信托公司房地产信托业务增长较快，部分房地产信托业务存在一定合规问题和风险隐患。

4. 房地产信托规模收缩 严监管背后的深意

窗口指导、余额管控、罚单频现……房地产信托成为2019年信托业的关键词。伴随部分项目逾期，市场对地产信托产品的谨慎态度也愈发明显。不少投资者对兑付情况、抵押物是否足值及处置时间等方面表达了担忧。
面对逾期信托项目越来越多的情况，对信托公司风控的质疑声也不断涌现。这些是否意味着作为信托的主要业务之一的房地产信托从此会“一蹶不振”？严监管背后究竟有何深意？
在多位业内人士看来，房地产信托近期频发的兑付危机更多是与市场大环境、政策基本面有关。而房地产行业已经经历多轮政策调控，大部分信托公司在风控条件方面基本上是可以把握的。作为一种补充融资手段，经历严监管的房地产信托更多是配合稳房价和稳预期，适当地控制增长的节奏。此外，随着信托步入转型关键期，存量地产业务也有望成为重要立足点之一。
地产信托困境
房地产信托作为信托公司的主要业务，明确的担保和抵押成为其被青睐的关键优势。
在房屋销售市场持续降温的情况下，抵押物是否持续足值及其处置的时间是否过久，也成为多数经历房地产信托项目逾期的投资者的“心病”。有投资者明确地向记者表达了这样的担忧。
业内人士分析认为，目前房企普遍面临融资收紧的情况，部分房企现金流紧张，无法偿还之前的信托贷款，有些甚至濒临破产。此外，今年信托到期量绝对规模仍处于历史最高位，到期量的分布呈现前低后高的规律，房地产领域的风险暴露有可能加快。
某三方代销机构工作人员王华（化名）告诉记者，房地产商融资一般会以名下项目作为抵押物，但在违约的情况下，抵押物的处置、变现往往需要一段时间，还可能面临折价。
“信托处于处置期、延期的项目越来越多。”王华对记者感慨道，现在很多情况是一家企业违约连带着十几家机构踩雷，其中不乏信托公司。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示，房地产信托项目大部分风险都与房屋销售市场有关系。如果销售市场行情好，问题一般都很容易化解；反之，若市场在持续降温，往往会引起较多问题。
“尤其是和商业、办公挂钩的项目，比如出现烂尾、租金回报率不高等情况，而融资方又无法获得一些补给的资金，则会对项目兑付产生影响，需要警惕相关风险。”严跃进补充道。
那么，地产信托相关风险项目，又该如何化解？
某信托公司从业人士李华（化名）在接受记者采访时表示，从信托公司角度来看，逾期地产信托项目处置抵押物在大多数情况下，不存在是否有人接盘的问题，关键在于价格。在整个调控依然比较严格的阶段，市场普遍缺乏流动性，资产较难出手且大概率面临打折的困境。
“对于信托公司来说，一旦折扣力度较大，则面临无法收拾的难题。”李华补充称。
然而，李华亦告诉记者，从普通的固定收益类产品来看，信托基本可以理解为能够兑付或者有潜在兑付预期的产品。“即使一些延期较长的项目，也不会说最终不去处置，并让投资者蒙受损失，可能后面几年问题也就慢慢得到解决了”。
“整体来看，行业风险敞口不是很大。”李华进一步表示，无论项目的情况如何，信托是一直履行管理人职责的。
风控手段多样
从与投资者交流的过程中，记者注意到，面对逾期信托项目越来越多的情况，对信托公司风控的质疑声也不断涌现。
事实上，多位信托业内人士告诉记者，近期频发的兑付危机，更多是与市场大环境、政策基本面有关。
金乐函数信托分析师廖鹤凯在接受记者采访时表示，信托项目方风险的暴露，与整个经济环境有很大的关系。从本质上来看，信托或者整个金融行业属于风险管理行业。
“金融与各行各业都要打交道，因此，风险也会在金融行业集中体现。”廖鹤凯对记者进一步表示，在这样的情形下，对于风险的管理、控制和化解显得尤为重要。
“就算是相同的业务，不同的金融机构也会有自己的风控标准参照。”廖鹤凯对记者进一步表示，从整个资管行业来看，信托基本可视为相关手续的完善度与成熟度最高的领域。
“交易对手的复杂化，要求信托具备丰富多样的风控手段。整体来看，在交易结构方面，有些制度设计是比较创新的。”廖鹤凯补充道。
李华告诉记者，从房地产信托业务来看，目前的风控措施主要包括名单制、质押物、资金监管和投后管理等。“抵押物是倾向的主要因素，但并非决定因素。并不是所有抵押物的资质都很好，还是要结合各家风控逻辑的层次来看，一般风险抓手决定抵押物所占的权重”。
“总体来看，房地产业经历了高速发展之后，房企从跑马圈地进入到加速分化阶段。而对行业的理解与合作主体的选择，成为信托公司房地产业务风控的核心环节之一。”李华告诉记者。
此外，相较前几轮调控，本轮政策调控具有一些不同之处。
廖鹤凯告诉记者，从前面几轮调控来看，房地产业整体还是显著向上的，所以相关质押物的变现可能不会很久，价格也相对可观。但目前在严格调控和房地产税有征收预期的大背景下，整个行业向上趋势并没有特别明显。此外，结合棚改政策逐渐退出等多重政策影响，三四线城市也会受到明显影响。“而信托早期已经投入进去的项目，后续如何去处置，其实是比较关键的”。
“房地产行业已经历多轮政策调控，大部分信托公司在风控条件方面基本上是可以把握的，做业务的逻辑也往往经过了多轮论证。”廖鹤凯强调。
规模显著收缩
下半年来，地产信托规模经历“缩水”。用益信托网数据显示，11月集合信托成立规模为1067.51亿元，较去年同期的1808.33亿元大幅下降约41%。其中，有213.83亿元投向房地产，较去年同期的660.49亿元更是大幅下降近68%。
实际上，自2019年下半年以来，投向房地产领域的信托发行规模呈现明显下降趋势。
具体来看，用益信托数据显示，2019年1月-6月份发行的投向房地产领域的信托中，有5个月的单月规模在800亿元以上，6月的规模甚至超过1000亿元；而7月-11月，单月规模均是在800亿元以下。
同时，中国信托业协会数据显示，截至2019年三季度末，投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元，较二季度减少1480.67亿元，环比下降5.05%。这是自2015年四季度以来，首次出现新增规模的环比增速负增长。
李华告诉记者，房地产信托今年上半年热度较高，而下半年则面临严监管，这形成了较为鲜明的对比。
5月，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（简称《通知》）。
根据《通知》的要求，不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过“股权投资+股东借款”、“股权投资+债权认购劣后”、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。
随后，在“房住不炒”的大背景下，房地产信托经历了监管“接力式”的调控。
7月，银保监会有关部门负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。紧接着，对信托公司房地产信托业务进行余额管控的消息传出。
同时，据媒体报道，监管部门已统一房地产信托业务放行标准，地产信托业务二级资质将无法穿透两层，这意味着二级资质的孙公司将无法开展信托业务贷款。
调控还在持续升级。8月份，银保监会向各银保监局信托监管处室下发了《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》（信托函〔2019〕64号）（下称“64号文”），对下半年信托业的监管重点进行传达。
根据“64号文”的要求，按月监测房地产信托业务变化情况，及时釆取监管约谈、现场检査，暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等多种措施，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。
严监管深意
多位信托从业人士告诉记者，实际上，房地产信托的监管处于一个比较大的逻辑与思路框架下。那么，严监管的深意究竟何在？
资深信托研究员袁吉伟对记者分析称，房地产信托经历了严监管，但并不是完全被禁止，更多是在前期增长过快的情况下，配合稳房价和稳预期，适当地控制增长的节奏。“毕竟房地产行业无论对于国民经济增长还是居民财富都有较大影响”。
“避免资金过度投入到一个领域，集中度太高也有比较大的风险，这也是原因之一。”袁吉伟进一步表示。
廖鹤凯对记者分析称，2019年，监管对地产信托的调控力度大于往年。事实上，这类政策并不仅是针对信托领域。在整个房地产行业资金来源里，信托只能说是一种补充融资手段。“之所以在信托方面也做单独强调，是有一定原因的。从以往情况来看，在银行对房地产行业融资收紧的情况下，如果信托再放开口子，一定程度上会减弱政策的效力”。
某中型信托从业人士王诚（化名）告诉记者，严监管形势可以说是“前所未有”，这也与当前宏观经济及金融市场所面临的环境息息相关。在风险易发高发阶段，进行严监管是有必要的，也是有利于行业长远稳健发展。
“虽然短期、单体来看，调控对信托公司的经营业绩会带来一定压力，但从长远、整体来看，严监管对信托行业、地产行业乃至国家宏观经济都十分有必要。”李琦补充道。
廖鹤凯亦告诉记者，监管趋严，无论是对房地产业自身发展还是维护金融体系稳定，都具有重要的意义。
具体来看，如果过多资源投放到地产领域，一定会挤压到对其他部门的投入，这样反而会阻碍房地产业的长期发展。结合行业特点来看，房地产大概率是在其他行业发展好的基础上才能得到长远发展，反之则会出现不稳定的情况，进而对金融体系造成影响。
也有分析认为，从长期来看，房地产业依然是有发展空间的领域，只不过已经过了高速发展期，进入相对成熟的阶段。后续的存量市场会衍生出新的业务机会，最终整体地产行业的回报率会趋于平缓，但按照行业特点，依然会比传统行业的回报率略高。
事实上，多位信托业内人士告诉记者，从存量业务的规模来看，房地产信托或会成为信托转型的立足点。
以转型方向之一的REITs（房地产信托投资基金）为例，虽然信托目前还处在“霸屏”房地产一级市场，REITs业务量还很小，可一旦进入到房地产行业进入存量博弈阶段，信托或将会积极介入。
针对目前REITs业务面临的租金回报率不高问题，廖鹤凯认为，未来这一点或许会发生改变，去杠杆的精髓在于回归资产本身的价值。
另一方面，从信托自身来看，最大的优势在于跨市场操作，回归本源意味着不仅仅限于资金类信托管理。而房地产作为我国家庭资产的重要组成部分，从存量市场的角度看，信托依然有很多机会。

5. 加强房地产信托领域风控 银保监会约谈部分信托公司

7月6日，银保监会有关部门负责人表示，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监近日开展了约谈警示，要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。
据悉，银保监对这些信托公司提出五方面要求，一是严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求；二是提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配；三是提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展；四是控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平；五是提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。
另据介绍，截至2019年5月底，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额14%，较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。但部分信托公司房地产信托业务增长较快，部分房地产信托业务存在一定合规问题和风险隐患。