下半年超30城“升级”楼市政策

1. 下半年超30城“升级”楼市政策

为落实“房住不炒”定位、保障支持自住需求，12月1日凌晨，西安市住建局等多部门联手发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（下称《通知》），从严控备案价、加强预售管理、发挥差别化信贷调节作用等方面加码楼市调控政策。
具体来看，《通知》对二套房首付比例进行了较为明显的细化，如在西安市已拥有住房面积在90平方米至144平方米（含144平方米）之间的居民家庭，购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于50%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于60%。而在西安市已拥有住房面积在144平方米以上的居民家庭，购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于60%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于70%。
此外，《通知》还明确，在符合首付比例要求的情况下，居民家庭住房商业贷款未结清时，再次使用商业贷款购买住房的，首付比例不低于60%。
“从内容上看，西安市此次出台的政策主要是针对二套房，这也显示出政策保障首套刚需的合理需求，同时，对于有投资倾向性的购房需求进行有针对性的调整。”58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，整体上看，通过提升二套房首付比例可以有效抑制非理性购房需求增长，对于稳定房价、地价都具有积极意义。
据国家统计局公布的最新数据显示，10月份，西安市二手房价格环比上涨0.3%，同比上涨1.2%。由于11月份的数据暂未公布，结合安居客线上的二手房挂牌价格来看，西安市11月份二手房价格环比10月份上涨0.10%，同比上涨1.81%。
上海易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，此次西安市发挥差别化信贷调节作用，呈现出三大特点：一是政策具有细化和分类调控的因素，即针对首套不同的户型，对二套购房采取了差别化的信贷首付比例，呈现出“逐级递进、与二套住房挂钩”的导向；二是若贷款没有偿付完毕，那么二套房首付比例至少为60%，这一点具有打击炒房行为的导向；三是透露出信贷收紧的导向。
事实上，不只是西安市，今年下半年以来，已有多个热点城市从不同维度升级楼市调控政策。据中原地产研究中心提供的数据显示，7月份以来，全国已有超过30个城市加码楼市调控政策。
“可以看到，目前楼市调控对于需求侧的调控更加深化。”在张波看来，结合下半年各地出台的调控政策思路来看，主要体现在两大方面：一是以房价为锚，一旦出现房价过快上涨的苗头就及时进行政策调整；二是政策的分化度有所增大，尤其是针对首套和二套房，既包括首付比例和贷款的金融政策分化，也包括摇号分配政策的分化。总体来看，在调控政策不断落地的同时，既兼顾平稳房价的目的，又有利于降低房地产市场金融风险，并同步起到弱化房地产投资属性的作用。

2. 下半年超30城“升级”楼市政策

为落实“房住不炒”定位、保障支持自住需求，12月1日凌晨，西安市住建局等多部门联手发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（下称《通知》），从严控备案价、加强预售管理、发挥差别化信贷调节作用等方面加码楼市调控政策。
具体来看，《通知》对二套房首付比例进行了较为明显的细化，如在西安市已拥有住房面积在90平方米至144平方米（含144平方米）之间的居民家庭，购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于50%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于60%。而在西安市已拥有住房面积在144平方米以上的居民家庭，购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于60%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于70%。
此外，《通知》还明确，在符合首付比例要求的情况下，居民家庭住房商业贷款未结清时，再次使用商业贷款购买住房的，首付比例不低于60%。
“从内容上看，西安市此次出台的政策主要是针对二套房，这也显示出政策保障首套刚需的合理需求，同时，对于有投资倾向性的购房需求进行有针对性的调整。”58安居客房产研究院分院院长张波在接受采访时表示，整体上看，通过提升二套房首付比例可以有效抑制非理性购房需求增长，对于稳定房价、地价都具有积极意义。
据国家统计局公布的最新数据显示，10月份，西安市二手房价格环比上涨0.3%，同比上涨1.2%。由于11月份的数据暂未公布，结合安居客线上的二手房挂牌价格来看，西安市11月份二手房价格环比10月份上涨0.10%，同比上涨1.81%。
严跃进在接受采访时表示，此次西安市发挥差别化信贷调节作用，呈现出三大特点：一是政策具有细化和分类调控的因素，即针对首套不同的户型，对二套购房采取了差别化的信贷首付比例，呈现出“逐级递进、与二套住房挂钩”的导向；二是若贷款没有偿付完毕，那么二套房首付比例至少为60%，这一点具有打击炒房行为的导向；三是透露出信贷收紧的导向。
事实上，不只是西安市，今年下半年以来，已有多个热点城市从不同维度升级楼市调控政策。据中原地产研究中心提供的数据显示，7月份以来，全国已有超过30个城市加码楼市调控政策。
“可以看到，目前楼市调控对于需求侧的调控更加深化。”在张波看来，结合下半年各地出台的调控政策思路来看，主要体现在两大方面：一是以房价为锚，一旦出现房价过快上涨的苗头就及时进行政策调整；二是政策的分化度有所增大，尤其是针对首套和二套房，既包括首付比例和贷款的金融政策分化，也包括摇号分配政策的分化。总体来看，在调控政策不断落地的同时，既兼顾平稳房价的目的，又有利于降低房地产市场金融风险，并同步起到弱化房地产投资属性的作用。

3. 新政频发！本月已有超30城出台稳楼市政策

近日发布的统计数据显示，衢州、秦皇岛、绵阳、兰州、大连、丽水、苏州、南宁、昆明等超过30城在4月发布了不同力度的稳楼市政策。截止到4月18日，全国4月当月累积房地产稳楼市政策已经超过30次。
从全国累计数据看，2022年已经累计超80城市发布了出台稳楼市新政，其中包括苏州、福州、郑州、哈尔滨、青岛、广州等二三线热点城市。
“与2021年开年一季度房地产调控全面收紧相比，2022年楼市政策出现了明显的宽松。”分析师张大伟分析认为，政策内容主要是促进刚需和改善需求释放。但从效果上看，目前购房者置业信心尚未完全恢复，市场活跃度仍显不足。
整体看，2022年开年房地产调控政策延续了去年四季度的政策方向，随着信贷政策的稳定，各地房地产稳楼市政策频繁发布，最典型的政策内容是信贷首付降低、公积金政策宽松、人才补贴、购房补贴。
此类政策方向大致上可以分成6类：强调对合理住房需求以及合理资金需求的支持；直接给予购房补贴，补贴覆盖面包括人才、农民工、新市民等；公积金宽松成为市场趋势，福州、株洲、北海超过10几个城市都调整了公积金政策；吸引人才，直接放松落户限制；部分城市开始首套房首付20%；部分城市的限购、限售政策也开始调整。
“随着政策的逐渐稳定，个人按揭房贷数据出现了止跌，对于市场来说，有望逐渐企稳。”张大伟说。
从数据来看，一季度，销售金额降幅大于销售面积降幅，东部地区销售面积、金额分别下降20.9%和27.7%，降速分别比全国水平高了6.9个百分点和5个百分点。“这显示东部区域楼市交易下降更明显，导致房价结构性下降。”楼市专家李宇嘉认为，一季度全国商品住房均价为9552元/平方米，自2021年2月达到11030元/平方米的历史最高水平后，已经连续14个月下降。其中，既有新房普遍降价、热点城市限价的因素，也有东部区域交易下降导致的结构性房价下降。
“自上而下的各种纾困政策接踵而至，热点城市也开始纾困开发商、激励需求端，松绑外围限购等，银行信贷额度在增加，利率还在下降，二季度商品房销售将呈现触底稳定的走势。”李宇嘉分析。

4. 今年已有超40城出台楼市宽松政策

日前，厦门市住房保障和房屋管理局印发通知，规定岛内新房项目意向登记购房人数不少于可售房源数1.2倍，岛外项目不再强调摇号。
3月1日，郑州出台19条新政，放宽限购、取消认房又认贷、推行棚改货币化安置；3月4日，唐山将公积金公积金贷款额度提至80万元，二套房首付比降至30%等；3月6日，苏州允许受影响企业提前申请预售证……一系列政策松绑，无疑给楼市注入了一针强心剂。
据中指研究院监测，截至2月下旬，已有超过40个城市出台房地产相关调控政策，预计两会后各地将继续加大因城施策力度。
松绑迹象明显
作为新年以来首个下场“救市”的二线城市，郑州19条新政可谓条条重磅，尤其是需求端，一举松绑了限购、限贷，还重启货币化安置，对提振购房需求大有裨益。
克而瑞研究中心总经理林波告诉记者，二线城市的调控松绑多是以去库存为主要导向的。与之相呼应的，是这类城市住宅库存高企、去化乏力的市场现状。
克而瑞厦门数据显示，2021年12月至2022年2月，3个月期间厦门一手住宅成交量三连跌。这也使得厦门的房企供货热情跌入谷底，开盘数量寥寥，供销疲弱，整体去化也降至低位，厦门楼市均价随主力成交项目变动结构性下行。
整个2月，厦门全市整体商品房销售金额43.93亿元，销售面积15.70万平方米，同比下跌50.7%。住宅供应4.20万平方米，成交10.81万平方米，环比下跌37.2%，同比下跌51.9%。
此次摇号规则调整后，厦门凡是2021年12月1日后出让的项目，思明、湖里区域内意向登记购房人数不少于可售房源数1.2倍的商品住房项目，均不再实行摇号政策。
林波表示，过去厦门一些高地价且认购热度高的项目都要摇号，此类政策也说明厦门楼市在降温，同时在购房方面松绑，给予市场更大的宽松空间。
而郑州在出台新政前，整个市场新房狭义库存规模就已接近1500万平方米，消化周期超过20个月。2021年2月，由于成交持续低位徘徊，郑州新房库存消化周期更是跃升至31个月。
另外，郑州住宅项目烂尾问题也比较严重。据克而瑞统计，截至2021年末，郑州涉及停工、延期等的待交付问题项目有274个，涉及25249套住房，数量位居重点二线城市前列，绿地城、锦艺四季城、名门翠园等长期烂尾项目多次引发投诉。
楼市调控越发灵活
58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者，从近期政策来看，今年整体政策放松幅度相比往年会大很多，比如降首付。尤其是一些市场下行压力和项目交付压力大、库存风险较高的城市，出台较大力度的宽松性政策也属情理之中。有些城市相对立体化，比如郑州，出台的政策会结合整体市场状况做综合调整，这在以往是比较少见的。
张波指出，在当前市场环境下，高层对地方楼市松绑政策的容忍度有所提高，政策放松的空间正在扩大，甚至重新拾起棚改货币化安置这一去库存利器。核心一二线城市政策也有适度纠偏空间，譬如保障合理信贷投放、压缩各项审批流程时限、下调房贷利率等，以期缓解房企资金压力、稳定市场预期。
不过，张波认为，这一系列调整本身并不能完全视为政策放松，而是因城施策、精准调控的体现。
“当下政策松绑为的是保障自住型购房群体，尤其是首套刚需的优先购房权。”
比如，楼市热度提升会加大摇号覆盖城市和范围，缩小摇号范围则是因热度降低。换言之，热度降低是缩小摇号范围的前提，但缩小摇号范围并不必然导致楼市热度上升。
张波预计，郑州、厦门的放松，说明二线城市近期市场热度不高，各地基于因城施策的模式进行调控，预计后续加入放松队列的二线城市数量会增加。
易居研究院研究总监严跃进认为，放松将使得购房者认购的门槛降低、机会增加，客观上释放了积极信号，有助于助力3月份房屋交易市场的行情活跃。总体来看，在房住不炒的背景下，全国各地为促进区域房地产业良性循环和健康发展会不断出台各类调整措施。

5. 超24城累计发布30次楼市调控政策

各地楼市超24城累计发布30次楼市调控政策
8月北京住宅成交创三年单月新高
深圳拟建二手房价格引导制度
成都再出新规加强住房租赁市场管理
2019年广州住房公积金提取额达628.49亿元
【1】近一个多月以来，成都、常州、沈阳、杭州、南京、宁波、深圳等多个城市相继发布稳定土地市场、升级房地产调控措施。据中原地产研究中心统计数据显示，从7月开始，已经有超过24个城市发布30次调控收紧政策。而打击假离婚是最近监管部门重点“瞄准”的方向。据悉，上半年疫情趋于稳定后，房地产市场加速复苏，以杭州、深圳、南京、成都等为代表的城市新盘开盘销售出现了“万人摇”的现象。部分新房因为限价，出现了明显的套利空间，放大了购房群体。这种情况下，大量的“假离婚”“假落户”“假人才”出现，所以本轮政策的升级主要是为了打击“万人摇”。
【2】9月16日，北京市统计局发布的1-8月房地产市场运行情况数据显示，前8个月住宅销售面积371.4万平方米，同比下降18.7%，仍没有恢复到疫情前水平。但是从单月销售来看，同花顺数据显示，8月北京商品住宅销售面积99.3万平方米，环比上升48.5%，同比上升了84.2%，创下2017年以来单月销售面积的新高。北京某项目销售负责人表示，8月新房销售放量一方面与供应结构有关，一直以来北京新房均位于远郊地区，市场关注度较小，8月有一部分五环附近和五环内项目集中入市，吸纳一部分改善型需求。另一方面也与疫情积压需求释放有关，北京楼市从4月底开始恢复，但由于议价空间较大，购房者观望情绪较浓，随着优质项目陆续入市，这部分需求在8月得到一定程度的释放。
【3】深圳市司法局9月17日发布《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》公开征求意见。其中，征求意见稿第76条指出，市主管部门和市场监管部门应当建立房地产交易价格监测制度，并可以根据房地产交易价格异常波动情况，适时采取必要措施稳定房地产交易的价格水平。针对二手房交易，征求意见稿第77条指出，市主管部门建立存量商品住房买卖的合理价格引导机制，定期发布全市商品住房项目合理成交价格。对于社会关注度较高、价格波动较大的存量商品住房项目，市主管部门及时发布合理成交价格，引导市场理性交易。
【4】继9月11日出台《关于开展住房租赁资金监管的通知》后，成都再次出台新规，进一步加强租赁市场管理。9月18日，成都市住房和城乡建设局、中国银保监会四川监管局、成都市互联网信息办公室等9部门联合出台《关于进一步加强住房租赁市场管理的通知》，从“加强从业主体管理”“加强房源发布管理”“加强网签备案管理”“加强租赁资金监管”“畅通纠纷调处渠道”“强化部门联合监管”等六方面，对成都租赁市场的规范管理进行了明确，提出了一系列详细举措。其中《通知》提出，要规范发布房源信息。住房租赁企业、房地产经纪机构、个体工商户可通过其门店、网络信息平台等渠道发布房源信息，发布房源须满足真实委托、真实状况、真实价格的要求，房屋照片与实际相符，房源位置、用途、面积等信息应当与不动产登记信息一致，不得隐瞒抵押、查封等影响房屋交易的信息，并展示房源核验码。
【5】9月18日，广州住房公积金管理中心发布的《广州住房公积金2019年年度报告》显示，2019年末，广州住房公积金缴存总额6780.30亿元，比上年末增加14.35%；缴存余额1846.11亿元，比上年末增加13.71%。2019年，广州住房公积金提取额达628.49亿元，同比增长2.39%；占当年缴存额的73.85%，比上年减少6.56个百分点。2019年末，提取总额4934.18亿元，比上年末增加14.60%。

6. 今年来超30城调整楼市限购政策，这一举措的效果如何？

今年来超30城调整楼市限购政策，这一举措的效果如何？ 今年多个地区实行了解除限购政策，这个新闻引起了网友们的高度关注，很多网友觉得这项政策推行起来确实是能够带动房地产行业的发展，但是这些政策可能会存在一定的问题为什么网友们会这样说呢？
大家都知道这个政策的解放确实会让很多人能够满足条件买房，会推动房地产行业的发家，但是大家也都知道这几年受到疫情的影响，很多人面临着非常严重的经济危机，甚至有一些人已经出现了高昂负债的情况，虽然这项政策让很多人产生了心动的想法，但是很多人的经济实力目前是比较紧张的可能对于推动房地产行业的发展没有起到很决定的作用。

当然这个政策的推行也可能会让一些人盲目的自信，因为很多人觉得终于有了买房的资格，据迫不及待的想抓住这项政策，很多人对于自己的经济实力没有经过全方面的评估，甚至有一些人比较盲目的就做了决定去购买房子，但是背后所存在着的问题也是比较严重的，因为很容易出现后期换不上房贷的情况，这个时候所造成的影响是非常恶劣的，严重的情况可能成为法拍房，直接影响到当事人的生活质量。

所以这项政策的推行，同时带来了有利的一面，同时也会产生不利的影响，希望我们有需求买房的人员一定要客观的评估自己的经济实力，如果自己的经济实力能够满足条件，可以抓住这次机会进行买房子，但是如果自己的经济实力确实是比较紧张的，就不要在这个时候盲目的去买房，因为后期出现的任何后果都不是自己所能够承受的，希望大家一定要理性的去看待这个政策。

7. 今年超30城调整楼市限购政策，目前房地产市场情况如何？

目前房地产市场的价格处于较高的水平，北京的房地产市场的价格整体已经超过了5万块钱，北方的一些小县城的房地产市场的价格也已经达到了5000块钱。
我相信很多人这一段时间都已经关注到了，房地产市场的政策已经开始进行了调整，超过30座城市都已经对价格以及政策进行了调整，目的就是为了能够让房地产市场获得好的发展，稳定其价格。
一线城市的价格已经超过了三万块钱。我相信很多人都已经了解到了，北京的房地产市场的价格普遍超过了4万块钱，一线城市的房地产市场的价格普遍超过了3万块钱，在这种情况之下，普通老百姓购买房子会越来越困难，而且限购政策也限制了普通老百姓购买房子。
小县城里面的房地产市场没有好的发展。小县城里面的房地产市场在未来肯定不会有太好的发展，一方面是因为小县城里面的土地没有升值的价值，另外一方面是因为劳动力基本上都会去南方发展，南方的工资收入更高，在北方没有产业的情况之下，房地产市场自然而然不会获得好的发展，而且生育率一直在不断的下降。
稳定价格才能够让经济获得更好的发展。稳定市场的价格其实是为了能够让粉衣产市场，以及让我们国家的实体经济获得更好的发展。房地产市场在发展的过程当中已经占据了社会大量的资金，而且我们国家每一次向社会释放的资金基本上都已经被房地产市场拿去了，在这种情况之下，通过限制房地产市场的发展，能够让实体经济获得更多的资金。
在未来一线城市的房地产市场才能够获得更好的发展，北方的一些小城市的房地产市场的发展将会变得越来越困难。

8. 7月以来已有逾30城收紧楼市政策

今年下半年以来，中央反复强调“房住不炒”，地方调控政策不断。政策的持续加码使得多地新房价格涨幅放缓，而从12月楼市来看，调控继续从严。
12月14日，国家统计局发布2020年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。从新房价格变化来看，11月价格涨幅明显收窄。70个大中城市中，新房价格上涨的城市数量下降到36个，是3月份以来最低值，而下跌城市数量增加到28个，也达到4月份以来最大值。从涨幅来看，各线城市的环比涨幅收敛到0.1%-0.2%的低位。
方颃指出，新房价格涨幅放缓最重要的还是持续的政策调控，7月以来从中央到地方调控都在收紧，稳定市场预期。中央强调发现问题快速反应和处置，及时采取针对性政策措施。出台调控政策的城市也从三季度的热点二线城市逐渐扩大到部分三四线城市。同时，在市场短期供应较为充足的背景下，房企为了冲业绩免不了在价格端采取促销打折的动作，以价换量。也有部分城市收紧信贷，提高首付比例等。
12月楼市调控继续从严，多城加码楼市调控
仅12月上半月就有多个城市加码楼市调控。
12月1日，西安市住房和城乡建设局官方微信号发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，《通知》明确调整购买第二套住房的商业贷款首付比例以及调整公积金贷款首付比例;同时加强商品房预售管理、加强预售资金监管等。其中，对于在西安市已拥有住房面积在90平方米及以下的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于40%;购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于50%。
浙江省宁波市则于12月10日印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的补充通知》，《通知》从强化住房购买资格管控、加强购房合同更名及住房赠与交易管理、调整住房信贷首付比例等四方面对7月6日调控新政进行了补充完善。其中，明确离婚不满2年买房要查离异前家庭住房，而对于贷款未结清再次购买住房申请商业性贷款的购房者，二套房首付比例提至六成。
业内人士认为，西安和宁波等城市在年末出台楼市调控政策体现了政策继续强调调控收紧和严管市场的导向，抑制楼市出现炒作投资行为。
潘浩指出，今年7月份宁波市政府、住建局先后两次出台调控政策，旨在稳定房价，抑制炒房。此次政策针对利用父母投靠、离婚、赠与行为增加购房名额投资购房的现象予以打击。另外，比对2017年政策，本次政策中还增加已有1套房已结清的再次申请时首付比例为40%，未结清的从40%提升至60%，可见贷款门槛也相应提高。此次政策多方面升级，全面抑制市场过热发展。
贝壳研究院认为，11月下旬以来，调控密度再度提升。中长期看房地产调控将延续房住不炒的基调，平抑房价波动，住房金融调控继续深化，供需两端杠杆严格受控，2021年房价上涨动力将进一步弱化。
7月以来30余城收紧楼市调控政策
研究中心数据显示，7月开始已经累计有杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京、长春、海口等30余个城市纷纷出台调控政策为楼市降温。
另据统计数据，常州、沈阳、杭州、东莞、无锡、深圳、南京、宁波、大连、成都、马鞍山、十堰、唐山、银川、西安、徐州、绍兴、丽水、衢州、台州、海盐县、黄石共22城发布了有关规范房地产市场发展的限售、限购政策，并提高贷款和房产转卖门槛，防范市场过热，进一步深入打击投资需求。
中原地产首席分析师张大伟称，房地产调控最宽松的2020年上半年已经过去，调控收紧在所难免。从全国市场看，7-11月活跃城市较多，特别是深圳、东莞、宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏。而最值得关注的武汉市场也有明显企稳表现，环比上涨明显。从房价预期看，大部分城市的看房人数量相比之前有明显上升，房价上行趋势出现。
张大伟称，随着市场的升温，维持市场稳定的政策取向从7月开始明显转向，后续几个月出现了多城市收紧政策，抑制市场过热成为调控政策的新特征，累计已经超过32个城市出台了各种力度的收紧政策。整体趋势看，预计12月房价继续上涨的趋势依然持续，但越来越多的调控政策有望平稳市场，年末房价会继续放缓。