展望｜房价走势将延续分化，今年房地产市场销售可能先抑后稳

1. 展望｜房价走势将延续分化，今年房地产市场销售可能先抑后稳

4月13日，植信投资研究院召开线上发布会并发布《冬天已去，春天来了吗？——2021年房地产市场回顾与2022年展望》研究报告，植信投资首席经济学家兼研究院院长连平及房地产研究团队进行解读。
报告指出，2021年，对中国房地产市场而言是困难的一年，全年房地产投资增速创多年新低。展望2022年，预计房地产市场可能呈现先抑后稳的态势，房地产投资增速可能先走负后转正，波动中小幅下降。
报告显示，与2021年房地产投资先扬后抑相反，2022年房地产投资在前期将延续低迷态势，但在房地产市场调控政策支持和自身需求回暖的作用下，后半段房地产市场景气度有望逐步企稳回升，房屋新开工或于三季度触底反弹，全年房地产投资增速小幅放缓至3.5%。
植信投资研究院认为，2022年，房地产政策明确“稳地价、稳房价、稳预期”目标，突出“因城施策”。在稳增长的政策大背景下，主基调偏暖。为稳定楼市预期，短期不具备扩大房地产税试点改革的条件。为更好满足购房者的合理住房需求，住房金融总体上将进一步回暖，居民房贷利率将小幅下调，个人按揭贷款增速有望回升；公积金和首付比例等政策可能会进一步松动，以释放合理的购房需求。地方政府也将积极发力，落实稳楼市的举措。有条件的城市将减少或取消限制性购房政策，年初以来包括郑州、秦皇岛、哈尔滨、福州等40个城市放松或废除限购、限售等政策，支持楼市良性循环和健康发展。
销售方面，房地产市场销售可能先抑后稳。2022年初房地产市场景气度仍在惯性下降，主因是全国诸多地区房产销售仍旧受制于2021年地方政府监管政策偏紧以及短期房价预期看空等因素所致。到三季度则可能逐步企稳。虽然可能与传统“金九银十”行情相比成色明显不足，但四季度销售环境将可能明显回暖。
同时，受供求关系带来的销售波动影响，全年房价涨幅可能在大部分时间内面临下行态势。房价在上半年总体表现疲软，走势将延续分化，仅部分一线和重点二线城市房价可能保持坚挺，三、四线城市商品房去化压力较大，楼市相对冷清。结合过去类似周期的房价表现，预计本轮房价的拐点大致在2022年三季度，库存偏低的大城市房价在下半年存在一定上行压力。
报告提到，房地产开发商债务风险仍值得关注。房地产行业的主要风险聚集于房地产开发企业，主要包括三大风险：一是经营风险；二是流动性风险；三是债务风险。
植信投资研究院指出，2022年房企将在一季度、三季度迎来偿债高峰。其中一季度、三季度重点房企信用债、海外债合计到期规模分别约为1835亿元、2072亿元。
土地市场方面，报告指出，2022年土地市场可能仍然面临偏冷的局面，土地购置费可能连续两年负增长。当前房企偿债压力不小，现金流持续偏紧，销售端溢价空间较小，特别是民营房企难有机会参与到土拍市场中，土地市场情绪改善仍需较长的过程。地方土拍规则可能松动，有利于增加土地供应，激活土地市场活力。除了一线城市土地市场保持一定热度之外，部分重点二线城市土地市场也有望逐步回暖，全国范围内土地市场的差异性将进一步体现，三、四线城市土地市场可能维持相对冷清的局面。
植信投资研究院认为，当前国内房地产市场处于下行筑底阶段，房地产投资增速放缓不利于宏观经济实现稳增长，也影响着地方政府土地财政收入。2022年初金融委会议提出，“关于房地产企业，要及时研究和提出有利有效的防范化解风险应对方案”。2022年房地产市场能否实现良性循环和健康发展的关键，是房企流动性风险和债务违约风险能否有效缓释。
针对当前房地产市场存在的问题与风险，植信投资研究院建议维稳政策可依照“改善购房者预期—释放合理购房需求—增加房企金融支持—增加土地有效供给”的方向和路径，精准施策；在坚持“房住不炒”的基础上，突出“因城施策”。
对此，植信投资研究院提出四大类共十五条建议：
第一类，切实因城施策，改善住房需求，扭转悲观预期。建议提供稳定的信贷支持，增加公积金贷款额度，满足首次购房家庭贷款需求；加大供给侧结构支持力度，下调库存压力较大的部分二线城市和三四线城市的最低首付比例；对一线和重点二线城市违规购房行为保持高压监管政策；大力发展住房租赁市场，加大保障性租赁住房金融支持；摆正房地产行业在国民经济中的地位，金融政策应对房企进行公允评估。
第二类，创造宽松的金融环境，缓释房企现金流和债务压力，稳妥化解债务风险。建议商业银行应加快按揭贷、开发贷审批和发放速度，以满足房企合理资金需求；开发贷实施定向宽松调整，稳妥有序增加并购贷款；严禁商业银行及金融机构随意停贷、抽贷；对资质优良的房企增加直接金融支持；放松预售资金监管标准；加大房地产建设“后半段”的金融支持力度。
第三类，盘活土地市场，放松土拍规则，增加土地供给。建议盘活存量建设用地，推动存量商业用地转住宅用地；各城市酌情对现行土拍规则中较为严苛的条款做出适当调整，降低参拍门槛；将土地限价的侧重点向“招拍挂”价格管理倾斜。
第四类，综合考量和积极构建房地产市场风险监测体系。建议建立因地制宜、动态调整的房地产金融风险监测体系。

2. 楼市变了！百万人弃房，2百万房降50万，未来的房价市场有何发展趋势？

3. 中国房地产市场会出现断崖式降价吗？为什么？

现如今房地产市场持续低迷，所以也让很多人都会担心房价从此会出现断崖式的降价，其实在中国房地产市场出现断崖式的降价并不是特别的罕见，就比如说北京三环和四环城市曾经出现过大幅度的跌价,就比如说燕郊的房价曾经从4万一下子降到28,000，一下子降到30%，这对很多人们来说都是致命的打击。

其实有很多认为中国房价并不会出现断崖式的降价，一方面是由于房价如果大大的下降，居民就会出现断代供潮,然而银行拿了这么多房产，一时根本就没有办法变现，会出现大量的坏账。另一方面就是房地产很多地方都是重要的产业在经济增长中占比例达到30%，甚至有的还很高,所以说一旦出现断崖式下降必然会对经济造成很大的影响。

实际上中国大城市当中的房价如果出现集体下降的话，那么就会对中国的金融产生较大的冲击，如果个别城市房价下跌的话，那么对于经济影响并不大，总体来说一二线城市如果房价大跌很容易发生系统性的危险，如果三线城市四线城市，部分出现了降价对于国内的经济影响并没有人们想象当中那么严峻。

一直以来对于房价人们都是非常关注的，毕竟这关系到自己的财产问题，对于我们普通老百姓说，如果买一次房的话，有可能要花上半辈子的积蓄，甚至也要还上二三十年的贷款，所以这也是人们非常关心的。

4. 最近各地开始刺激房地产，但整体仍是颓势，房价普遍被看衰，房价会下降吗？

即使受到了这些因素的影响，房价可能也不会出现下降的情况。之所以会出现这种情况，是因为开发商和政府都采取了很多的积极措施。这样的话也可以让房价稳定下来，同时又可以让更多的人能够买得起房。
对于大部分年轻人来说，他们最在意的应该就是房子的价格。因为房价持续上涨的情况下，很多人都没有办法买房，同时也会影响到他们的生存。但是受到了疫情的影响，大家会发现房地产行业也变得非常颓废。出现了这样的情况之后，多人都认为房价会出现下降的情况。但是在有关人员的努力下，大家会发现房价变得特别稳定。所以说房价能够下降的空间非常少，但是房价能够稳定下来也是一件非常好的事情。
这样的话也会让年轻人更有买房的动力，同时也会让他们更加努力的奋斗。尤其是在外工作的年轻人，他们也想要买一套自己的房子。当这些人群看见了房价稳定之后，他们也会特别的开心。而且在工作的时候，他们可能会更加认真。是在买房子的时候，大家也不要贪图便宜，这样的话可能也会让大家买到不太好的房子。尤其是在疫情期间，如果收入不是特别稳定的情况下，大家最好先不要买房。
在买房之前，大家也可以先了解一下各个楼盘的信息。而且在买房子的时候，大家也可以多跟中介的人员进行沟通。千万不要一冲动就把定金交了，因为大家可能还会遇到更合适的房子。所以在买房之前，大家也可以看一下房子的建造风格。这样的话也能够让大家买到最合适的房子，而且在买房子的过程当中，大家也可以了解一下当地的政策。这样做也可以让大家买到最合适的房子，同时也可以看一下房价的变化。

5. 楼市下跌的三大信号已经出现，未来几年不要盲目杀入楼市

  楼市的变化也是有一定规律可循，从传统经济学的观念来看，需求量、供应量、货币发行量、城镇化率的水平等等几个因素，都会对房地产未来的走势形成较大的影响，其实我们忽略了最大一个因素，就是国家大的宏观政策是否支持楼市的继续上行，因此一旦出现以下三个信号，就预示你暂时不要进入楼市，因为风险会越来越大。 
     第一个信号就是国家政策，房住不炒、住着有所居这是现在国家对房地产调控的主要原则和基石，从政策面来看，房子回归居住的属性是政策的出发点，也是政策最终的检验标准。楼市经过20多年的发展，的确有点疯狂，房价的一路飙升已经挤压了实体企业发展的空间，不均衡的 社会 平均利润，导致了人财物都想地产行业倾斜。从整个 社会 来看，当地产行业的平均利润率超过其他行业的平均值时，资本一定会大量地涌入，人才、技术等也会集中到地产行业。因此商品房不仅仅是居住功能，更有一种额外的赋予功能就是金融属性。作为房地产调控的基石，主要的目的就是去除房地产的金融属性。如果你认真地品一下目前的政策，房子可以作为一种信贷的抵押物，而且是常规的抵押物，当然房子一定可以和金钱就直接挂钩，房子的金融属性就体现出来了。如果房子一旦不能抵押，或者银行不把住房当作抵押物，那么你说房价还能涨多少？因此房主不炒的最后结局应该是房产作为银行的抵押物的功能逐渐削弱。这就是房地产行业出现转折的信号之一。  
        
    第二个信号，房地产因城施策、长效机制的管控，因城施策很直白，就是城市根据自身的特点，在房住不炒的前提，制订符合自己城市发展的策略，但是最终的目标时房住不炒。从稳地价、稳房价和稳预期作为起点开始管控，用集中供地来稳定地价，因此个城市住宅用地的价格逐渐回落，地王几乎没有了，一但地价趋稳，房价一定时涨不上去，也稳定下来，按照地价决定房价的模式，房价预期其实也稳了。各个城市根据人口净流入来决定土地的供应，国家和地方政府都用人的数量来决定土地供应的计划，一旦供需平衡目标实现，其实房价也时趋稳。对于个别地方政府用炒地价带动地方经济的发展，必然会引起本地房价的振幅过大，涨幅过大，就会受到问责，地方的负责人就遭受约谈、处理等等，因此没有地方政府会如此大胆任由房价的炒作。房住不炒，就是房地产调控的根本遵循。 
        
     第三信号 社会 保障性租赁住房的供应和老旧小区改造同步推进和实施，为商品房市场带来新鲜的力量，提高居住房的多渠道供应。 社会 保障性租赁住房目前的政策已经取得了突破性进展，从土地的获取、贷款支持、投资方多元化，大力推进保障性租赁住房的建设，土地获取的方式多样，从工业用地、商业用地、集体用地均可以用于保障性住房，企业、个人、政府都可以发展保障性住房项目，目的就是改变目前楼市的多层次产品，改变单一商品房的布局，产品丰富了，必然导致楼市的下行。另外老旧小区的改造，在未来，国家将改造21.9万，延长住宅的使用寿命，延缓商品房的去化速度。21.9万个小区，我们按照每一个小区大约10万平米，实际就是改造219亿平米的住宅，其实这个体量非常庞大，2019年，全国的商品房销售面积仅仅为21亿平米，219亿平米相当于建设了10个2019年全国销售的商品房面积。这么巨大的数量必定会引起商品房市场的波动。很显然，从保障性住房和改造老旧小区，必然会让住房的需求量进一步的下降，抑制了新房市场，当然房价的下行是必然的。  
        
     以上三种信号的都已经出现，从政策基本面上给予未来楼市的预测，减少需求量，增大供应量，提供更多类似商品房居住功能的房子，稳地价、稳房价、稳预期进行长效房地产调控，你还觉得现在的楼市可以资吗！