房地产开发项目贷款手续放松 房企融资回暖？

1. 房地产开发项目贷款手续放松 房企融资回暖？

编者按：回顾近两年房地产贷款，政策并无太大变化。然随着2012年下半年以来楼市回暖，房地产开发商现金流也随之改善，银行由过去压缩房地产贷款，开始逐渐转为积极放贷的态度。
去年末房地产贷款余额12万亿 同比增12.8%（来源：网易财经）
2013年1月24日，央行发布的《2012年金融机构贷款投向统计报告》显示，2012年末金融机构人民币各项贷款余额62.99万亿元，同比增长15%。房地产贷款余额12.11万亿元，同比增长12.8%。报告显示，房地产贷款增速回升。
2012年末，主要金融机构及主要农村金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额12.11万亿元，同比增长12.8%，比上季度末高0.6个百分点；全年增加1.35万亿元，占同期各项贷款增量的17.4%，比前三季度高2个百分点。
2012年末，地产开发贷款余额8630亿元，同比增长12.4%，增速比上季度末高5.1个百分点。房产开发贷款余额3万亿元，同比增长10.7%，增速比上季度末低1.4个百分点。个人购房贷款余额8.1万亿元，同比增长13.5%，增速比上季度末高0.9个百分点。
中原地产市场研究部总监张大伟表示，2012年楼市的调控政策未明显变化，楼市出现回暖的主要原因是信贷政策的复苏，其中：个人购房贷款回升下，购房者支付能力增加。开发贷增加，开发商降价的动力下降。
张大伟分析，2012年，中国经济呈现缓中趋稳态势，预计后市货币政策将继续保持稳健，对刚需的支持将依然持续。整体2013年，信贷政策对房地产收紧的可能性很小。(记者 高晨)
房地产开发贷款手续放松
（重庆商报2013年01月21日讯）随着新一年信贷额度的到位，2012年底因额度紧张短暂停发放的开发贷款又重新“开闸”。商报记者走访市内商业银行了解到，部分重启开发贷的商业银行对于开发贷的额度明显比去年宽松，整体投放节奏也有加快。除了对房地产开发五十强企业外，还对一些资信优秀、项目销售回款状态好的开发企业实行放款。多家开发企业负责人在接受商报记者采访时透露，也已经感受到了这种信贷宽松气息扑面而来。
随着新一年信贷额度的到位，2012年底因额度紧张短暂停发放的开发贷款又重新“开闸”。商报记者走访市内商业银行了解到，部分重启开发贷的商业银行对于开发贷的额度明显比去年宽松，整体投放节奏也有加快。除了对房地产开发五十强企业外，还对一些资信优秀、项目销售回款状态好的开发企业实行放款。多家开发企业负责人在接受商报记者采访时透露，也已经感受到了这种信贷宽松气息扑面而来。
入围放贷名单即可放款
房地产开发贷款手续有所放松“只要通过我们审批进入了名单管理的企业都可以放款，并不一定非要是房地产开发50强企业。”市内一大型国有银行负责公司贷款业务的副行长向商报记者表示，伴随着房产销售的回暖，银行在严守房地产调控政策的背景下，近期对于开发贷的审批发放门槛方面有一些调整，主要体现在改变过去只向房地产五十强开发企业发放贷款的模式，对一些资信比较优秀、项目销售回款状态好的开发企业也实行放款。
“我们有一套严格的审批程序，这个审批程序就在分行，只要通过认定的企业，就有一个专门的名单进行管理、即可放款。”这位副行长告诉商报记者，在信贷资源上向优势房企倾斜已经成为了当下部分银行的策略性选择。原因在于，在经济增速下行压力还未完全释放完的背景下，中小企业的信贷需求仍然不足，而且还会受到小微企业不良信贷的影响，以及民间借贷不良率攀升的夹击。
贷款利率有下调
“随着楼市销售回暖，给房产开发商贷款，一方面贷款利息高，另一方面风险也变小，所以房地产贷款近期又重新受到了银行的欢迎。”另一家国有银行重庆分行房产信贷部负责人表示，元旦节后银行不仅调增了房地产开发企业贷款额度，甚至有部分银行把房地产行业重新列为重点客户。特别是对于优质房地产企业一如既往的支持，但对于二、三线开发商来说，早就要求取消了土地抵押贷款，只有在建工程才能贷款，可能不太会提前感受到“春天”的来临。
（以上回答发布于2013-07-20，当前相关购房政策请以实际为准）
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2. 政策信号清晰，房企融资环境“暖风拂面”

种种迹象表明，“支持房地产企业合理融资需求”政策要求正加快落地落实，并取得突破性进展。近期，债券市场推动新一轮民企债券融资支持行动，一些民营房地产企业被纳入支持范围，成功完成债券融资。
业内人士分析，近期一系列政策举措和实施案例，在改善民营房地产企业融资环境方面具有很强的破冰信号和示范意义，为行业和市场注入信心。房地产政策底进一步得到确认，更多促进房地产行业健康发展和良性循环的政策有望落地。随着政策效应持续显现，房地产市场回暖的迹象将越来越多。
民营房企融资“破冰”
5月，房地产行业“暖风拂面”。近日，碧桂园、龙湖集团、美的置业等多家民营房企成为“示范房企”，在信用保护工具的护航下，陆续开展债券融资。
根据上交所公告，龙湖集团旗下公司重庆龙湖企业拓展有限公司5亿元债券发行工作已于5月19日完成，票面利率为4.00%。碧桂园今年的首只公司债券“22碧地01”也已于5月20日完成簿记建档，规模5亿元，票面利率4.5%。美的置业发行不超过10亿元公司债券，于5月20日进行了簿记建档工作。
东方金诚研报表示，截至5月15日，民营房企已连续65天无公开市场债券发行，解决其融资难、发债难的问题已显迫切。此时，3家民营房企相继发债，被认为具有强烈的破冰信号和示范意义。
近期，多家房企在发债过程中，得到信用保护工具的护航。深交所披露，中证金融与中信证券联合创设的信用保护凭证，日前与4.02亿元龙湖供应链ABS配套成功完成簿记发行，该信用保护凭证成为市场落地的首单民营房企信用保护工具。此外，为支持“22碧地01”发行，中证金融与中信建投证券将共同创设信用保护合约。
业内人士分析，当前形势下，债券市场推出新一轮民企债券融资支持计划，进一步释放了对民企债券融资的政策支持信号。有助于提振市场对民企债券投资信心，同时对市场形成“示范效应”，引导更多银行券商机构以及专业增信机构等市场力量利用市场化增信模式服务民企发债融资。
值得注意的是，近期民营房企发债名单还在持续扩容。中国证券报记者获悉，新城控股拟于近期在银行间市场发行一只中期票据，创设机构将同时发行信用风险缓释凭证（CRMW）为该期中期票据提供信用保护。
融资环境逐渐改善
除了支持房企债券融资，今年以来，加大银行信贷支持、鼓励房企间收并购、引导AMC参与救助出险房企等一系列举措，正推动房地产融资环境逐渐改善。
5月初，人民银行、银保监会、证监会分别召开会议，均谈及房地产融资、房企发债等相关内容。人民银行表示，将及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序。证监会强调，积极支持房地产企业债券融资。银保监会要求，商业银行不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序；做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。
5月20日，新一期5年期以上贷款市场报价利率下降15个基点，变化幅度超出预期。专家表示，5年期以上LPR下行可稳定居民住房消费预期，激发新的住房消费需求。此外，5月以来，已有数十个城市密集调整房地产政策，包括降低房贷利率、降低首付比例、提高购房补贴等。
在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，近期多个部门密集表态，加上一系列实质性动作，传达了清晰有力的政策信号，房企债券融资正得到积极支持，房地产行业融资环境将明显改善。也有业内人士称，目前启动发债的仍以头部房企为主，政策实施效果特别是中小民营房企能否受益还需进一步观察，房地产市场企稳乃至回暖还需要一定时间。
“近期地产政策利好频出，展现了相关部门化解房地产风险的决心。”华泰证券首席固收分析师张继强说，目前房地产销售尚未有效企稳、房企流动性紧张有待继续缓解，更多系统性普惠性的地产支持政策的出台实施仍值得期待。

3. 三部门为楼市虚火“降温” 房地产融资环境难言宽松

　近一个半月时间，针对局部楼市过热表现，三大监管部门分别发出了不同的预警信息。接受《证券日报》记者采访的专家普遍认为，当前，房地产调控政策的总体基调并未改变，也不会发生改变。
　　具体来看，银保监会5月17日印发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，对2019年银行保险机构整治工作进行部署。其中，房地产融资乱象更是被单独点名。随后，银保监会新闻发言人肖远企公开表示，要坚决避免房地产和金融资产泡沫；央行方面，中国央行金融市场司副司长邹澜在5月10日的媒体通气会上称，房地产调控和房地产金融政策的取向没有发生改变，央行将继续严格遵循“房住不炒”的定位，落实好差别化住房信贷政策，继续做好房地产市场资金管理的相关工作。
　　除明确房地产金融政策不放松外，住建部亦对房价涨幅过快、房地产市场趋热的10个城市分别于4月19日和5月18日进行了两次预警。
　　民生银行研究院产业研究中心负责人董运佳在接受《证券日报》记者采访时表示，今年以来，随着稳增长政策效果逐渐显现，“因城施策”导向下部分地区调控政策力度有所弱化、房地产市场需求有所回暖，房价稳中略升，同时，部分地区显现出的过热迹象，也使得市场预期有所分化。在此背景下，住建部、央行等表态均旨在落实稳房价、稳地价、稳预期的调控目标，表明房地产市场定位以及调控政策的总体基调并未改变，也不会发生改变。
　　记者注意到，随着监管部门喊话为楼市“灭火”，部分“闯红线”违规进入楼市的资金，也频频受到处罚。
　　如针对渤海银行济南分行变相为房地产企业提供土地储备融资等行为，山东银保监局对其作出罚款40万元的行政处罚决定；再比如，针对上海农商银宝山支行2017年违规发放某贷款，被用作拍地保证金、土地出让金的行为，上海银保监局对其作出责令改正、罚没合计228.7968万元的行政处罚决定。
　　“近期房地产市场呈现回暖迹象的背后，不排除有违规资金进入。”董运佳认为，银保监会近期对房地产市场融资乱象的整治，也表明了监管规则的连续性和稳定性，预计房地产市场融资环境短期内仍难言宽松。
　　整体而言，虽然近期多个城市的微调对市场释放出一定的宽松信号，但5月份以来，从热点城市出台的与房地产市场相关的政策来看，多数仍以收紧为主。
　　对此，恒大研究院副院长夏磊对记者表示，决定房价的因素其实就是人口、产业、土地、金融四个方面。对于部分人口持续增长、土地供给不足的城市来说，在供不应求的影响下，房价上涨的压力也会增长，调控政策将随之进一步收紧；而对于一些市场表现较为平稳的城市来说，则可适度修正短期调控措施，如限价、限售等政策。目的是在市场高温时借助调控政策起到迅速刹车的作用，待市场平稳后，可逐步清除退出。（证券日报）

4. 地产融资再遇严控

银保监会下发通知严查房企拿地融资,严查并购贷款、经营性物业贷款挪用于房地产开发等行为。

图/视觉中国
房地产融资额数月高位运行，房企一边还债，一边抢地，房地产融资开闸的声音不绝于耳。
日前，在银保监会下发的通知中，出现多条严查房地产融资的条款。尤其提及严查房企拿地融资，严查并购贷款、经营性物业贷款挪用于房地产开发以及资金通过影子银行流入房地产等。这也意味着，房企的资金收紧在所难免。
融资再遇严查
自去年年底以来，房企融资窗口慢慢开启，融资金额持续高位运行。
中原地产研究中心统计数据显示，今年4月房企创造单月融资2600亿元后，5月前2周，虽然遇到小长假，但融资额继续高位运行。截至5月14日，5月房企已经发布融资计划接近800亿元。虽然低于4月同期，但整体看，部分企业的融资成本继续降低。
在房企融资一路绿灯的情况下，房地产业信贷余额占比持续增长已是不争的事实。但是随着楼市出现回暖迹象，尤其是土地市场的热度再次来袭，有关房地产行业资金监管的声音开始出现。
5月17日，中国银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，其中重点提到在房地产行业要严格执行的相关政策。
从通知内容来看，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这是银行体系对于金融风险管控的导向。在有助于减少房地产金融风险的同时，也说明稳定房地产的金融政策并未放松。
通知要求严查银行机构违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资。
对于非银行领域也将严查向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，严查通过股权投资+股东借款、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。
此前，对一些违规项目或者证件不齐的项目发放贷款，其结果是将房地产工程风险转移到银行贷款系统中。业内人士认为，这一管控将对于一些不规范经营的房企融资带来震慑效应。
严控影子银行变相为房企融资
上述通知在2019年银行机构的工作要点中提到，严禁表内外资金直接或变相用于土地出让金融资。与此同时，也要求信托领域，严禁直接或变相为房企缴纳土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等。
事实上，自4月以来，由于房企的密集融资情况较好，企业拿地明显加速。
中原地产研究中心统计数据显示，截至5月20日，年内全国50大热点城市卖地1.37万亿元，同比2018年的1.25万亿元上涨9.3%。合计48个城市年内卖地超过百亿元，其中最高的杭州卖地1129亿元。
土地市场的火热已引起关注。严跃进认为，对于土地出让金融资的检查非常及时，近期全国各地土地市场突然升温，高价土地的出让明显增加，很多城市土地价格和溢价率节节攀升，与当前稳地价的政策基调不符合。
“过去土地市场拿地坚持会计师事务所盖章的做法，即需要审核资金来源，但近期部分房企拿地的资金审核或有所放松。但在严格检查之下，预计房企拿地的资金审核力度会加强，进而抑制冲动拿地现象。”严跃进说。
值得注意的是，银保监会此前少有提及“资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场”。
严跃进认为，严查资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场，实际上是对一些非标渠道的融资进行管控。尤其是通过理财产品、各类信托工具等，变相为房企融资。后续对于银行各类非贷款业务需要加大管控，防范各类银行对外投资行为演变为私下贷款行为。
热点城市调控收紧，融资难放水
上述针对房地产行业的各种严查行为，也是房地产信贷政策一再收紧的表现。而且这一举动并非孤立存在。
中原地产首席分析师张大伟表示，上周，各地发布针对房地产的调控政策接近10次，大部分都是收紧调控。其中，住建部连续2个月发布城市价格上涨预警。预警、约谈、问责机制不断出现。
不过,恒大研究院认为，从目前来看，货币政策连续数月宽松，市场上流动性充裕，但房地产行业始终处于严格监管状态。资金并未显著流入房地产行业。
从具体来看，房地产各融资渠道均未开闸。银行信贷门槛仍较高，非标融资受限，信用债发行用途受限，目前只能借新还旧，且不得用银行间票据偿还公司债。与此同时，海外债监管加强，2018年5月，发改委明确房企境外发债主要用于偿还到期债务，限制投资境内外房地产项目、补充营运资金等。
由此，恒大研究院认为，由于部分热点城市收紧房地产调控政策，预计短期内房地产融资不会开闸放水。

5. 房企融资凛冬渐近 调控政策仍将从紧

“LPR新机制落地了，我们也在等总行的指示。我收到的消息是，接下来房地产贷款无论是房企开发贷还是个人按揭贷款，（贷款）价格肯定要提高。”一家国有大行宁波分行相关负责人李阳（化名）对中国证券报记者说。
中国证券报记者独家获悉，银保监会此前决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，目前已进入各银行风险自查阶段。
实际上，进入下半年，相关监管高层多次“敲打”房地产贷款风险、房地产业过度融资等问题。专家和分析人士预计，接下来房企融资的银行和非银渠道难言放松，尤其是针对部分城市房地产市场的局部过热，调控政策仍将从紧。预计房企融资成本提升将很快显现，房企信用风险分化也将进一步加剧。
监管狠“敲打” 银行严自查
银行房地产贷款业务一直都是监管部门紧盯的重点。日前，银保监会办公厅通报了《关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》，再次“点名”银行为“四证”不齐房地产项目提供融资、向资本金不足的房地产项目发放贷款等违规现象。
接近监管人士对记者透露，针对现场检查出的违规现象，监管部门很快将披露处罚结果，处罚料从严、从重。实际上，今年7月，银保监会阿拉善监管分局就公布了两张罚单：因向“四证”不全企业发放房地产开发贷款，　　中国银行两员工被禁止终身从事银行业工作。
不少银行业内人士对记者表示，“禁止终身从事银行业工作”属于比较罕见的顶格处罚，在很大程度上说明了监管部门整治房地产贷款领域乱象，防止房地产泡沫化、金融化的决心。
准备接待总行检查组的李阳向记者透露：“除了房地产信贷业务情况、风险情况等，总行这次要求自查的重点是理财资金、同业资金投向房地产领域情况，另外是否存在变相为房企土地购置费提供融资的情况等。一旦被查出问题，不仅是罚钱的问题，对于分行的一些新业务准入都可能带来影响。”
缩名单 提利率
房地产贷款一直是银行信贷的大头，但新的经济形势下调控政策从严，商业银行也不得不调整信贷结构、优中选优。这从前不久披露的2019年银行中报就可见一斑：部分国有大行房地产行业贷款增速出现回落。工行和农行上半年房地产行业贷款增速较2018年同期下滑了两个百分点。
对于接下来的房地产贷款，尤其是房企开发贷款，“大户”建行的态度也很明确。建行副行长纪志宏表示，建行一直严格落实“房住不炒”的调控政策导向，审慎推进房地产开发贷业务。上半年建行房地产开发贷增速同比下降，下一步，建行会继续按照调控政策导向，推动贷款结构调整，秉持差别化、审慎、择优原则，进一步严控房地产开发贷准入标准，确保房地产开发贷合规发展，同时加强资金用途方面的监管。
而记者采访长三角、珠三角等地区银行负责人时也得到类似回应，称房企开发贷长期受名单制管控，预计接下来名单范围可能进一步缩小，或者上收地方分行开发贷业务的部分权限。
除了缩小名单外，不少银行业内人士预计，在调控从严、LPR新机制落地等因素作用下，房企开发贷的定价也将快速提升。李阳称，此前该行对于地方房企或者扩张势头较猛的房企，贷款利率在基准利率上浮50%以上，后续仍有上调可能。
房企信用风险料再分化
除了银行渠道外，多位银行人士坦言，目前通过表外、委贷等为房企融资要求，一是底层资产必须穿透，二是信托公司必须主动管理。
在监管高压之下，房企融资下半年的银行渠道、非银渠道、债券融资等可谓全面收紧，未来也难言乐观。
穆迪在其最新发表的报告中表示，对境外发债和信托贷款融资的更严格监管，将对中国房地产开发商的流动性造成压力，并扩大开发商之间的信用状况差异。穆迪助理副总裁杨昱颖预计：“流动性疲弱、信托贷款敞口大或经营规模小的开发商将承压，而信用实力和流动性更强的开发商可能会从实力较弱的同业手中获得更多市场份额。”
联讯证券首席经济学家李奇霖直言，房企融资的凛冬已至。如果后续非标融资进一步收紧，房地产行业可能会出现“二八”分化。大型房企的融资也会出现收紧的情况，要更多选择其他高成本的融资渠道。
对房企而言，后续要规避两类风险：一是货币资金与债务（尤其是短期债务）之比较低的风险，如果自有资金规模小，对外部融资过于依赖，信用风险相对来讲会比较大。二是土地存量储备不足，同时又积极拿地的风险，房地产销售是下行的趋势，后续回款能力可能没有那么强，外部融资又偏紧，房企的经营可能会比较困难。
李奇霖表示，在应对策略上，房企首先应注意控制扩张速度，提前储备现金流“过冬”。在监管全方位封堵房地产债务融资渠道的情况下，行业分化加大在所难免，未来可寻找互有优势且能互相借力的同业与金融机构合作共同开发，从而在一定程度上缓解融资收紧带来的负面影响。

6. 房企融资凛冬渐近 调控政策仍将从紧

“LPR新机制落地了，我们也在等总行的指示。我收到的消息是，接下来房地产贷款无论是房企开发贷还是个人按揭贷款，（贷款）价格肯定要提高。”一家国有大行宁波分行相关负责人李阳（化名）对记者说。
记者独家获悉，银保监会此前决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，目前已进入各银行风险自查阶段。
实际上，进入下半年，相关监管高层多次“敲打”房地产贷款风险、房地产业过度融资等问题。专家和分析人士预计，接下来房企融资的银行和非银渠道难言放松，尤其是针对部分城市房地产市场的局部过热，调控政策仍将从紧。预计房企融资成本提升将很快显现，房企信用风险分化也将进一步加剧。
监管狠“敲打” 银行严自查
银行房地产贷款业务一直都是监管部门紧盯的重点。日前，银保监会办公厅通报了《关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》，再次“点名”银行为“四证”不齐房地产项目提供融资、向资本金不足的房地产项目发放贷款等违规现象。
接近监管人士对记者透露，针对现场检查出的违规现象，监管部门很快将披露处罚结果，处罚料从严、从重。实际上，今年7月，银保监会阿拉善监管分局就公布了两张罚单：因向“四证”不全企业发放房地产开发贷款，　　中国银行两员工被禁止终身从事银行业工作。
不少银行业内人士对记者表示，“禁止终身从事银行业工作”属于比较罕见的顶格处罚，在很大程度上说明了监管部门整治房地产贷款领域乱象，防止房地产泡沫化、金融化的决心。
准备接待总行检查组的李阳向记者透露：“除了房地产信贷业务情况、风险情况等，总行这次要求自查的重点是理财资金、同业资金投向房地产领域情况，另外是否存在变相为房企土地购置费提供融资的情况等。一旦被查出问题，不仅是罚钱的问题，对于分行的一些新业务准入都可能带来影响。”
缩名单 提利率
房地产贷款一直是银行信贷的大头，但新的经济形势下调控政策从严，商业银行也不得不调整信贷结构、优中选优。这从前不久披露的2019年银行中报就可见一斑：部分国有大行房地产行业贷款增速出现回落。工行和农行上半年房地产行业贷款增速较2018年同期下滑了两个百分点。
对于接下来的房地产贷款，尤其是房企开发贷款，“大户”建行的态度也很明确。建行副行长纪志宏表示，建行一直严格落实“房住不炒”的调控政策导向，审慎推进房地产开发贷业务。上半年建行房地产开发贷增速同比下降，下一步，建行会继续按照调控政策导向，推动贷款结构调整，秉持差别化、审慎、择优原则，进一步严控房地产开发贷准入标准，确保房地产开发贷合规发展，同时加强资金用途方面的监管。
而记者采访长三角、珠三角等地区银行负责人时也得到类似回应，称房企开发贷长期受名单制管控，预计接下来名单范围可能进一步缩小，或者上收地方分行开发贷业务的部分权限。
除了缩小名单外，不少银行业内人士预计，在调控从严、LPR新机制落地等因素作用下，房企开发贷的定价也将快速提升。李阳称，此前该行对于地方房企或者扩张势头较猛的房企，贷款利率在基准利率上浮50%以上，后续仍有上调可能。
房企信用风险料再分化
除了银行渠道外，多位银行人士坦言，目前通过表外、委贷等为房企融资要求，一是底层资产必须穿透，二是信托公司必须主动管理。
在监管高压之下，房企融资下半年的银行渠道、非银渠道、债券融资等可谓全面收紧，未来也难言乐观。
穆迪在其最新发表的报告中表示，对境外发债和信托贷款融资的更严格监管，将对中国房地产开发商的流动性造成压力，并扩大开发商之间的信用状况差异。穆迪助理副总裁杨昱颖预计：“流动性疲弱、信托贷款敞口大或经营规模小的开发商将承压，而信用实力和流动性更强的开发商可能会从实力较弱的同业手中获得更多市场份额。”
联讯证券首席经济学家李奇霖直言，房企融资的凛冬已至。如果后续非标融资进一步收紧，房地产行业可能会出现“二八”分化。大型房企的融资也会出现收紧的情况，要更多选择其他高成本的融资渠道。
对房企而言，后续要规避两类风险：一是货币资金与债务（尤其是短期债务）之比较低的风险，如果自有资金规模小，对外部融资过于依赖，信用风险相对来讲会比较大。二是土地存量储备不足，同时又积极拿地的风险，房地产销售是下行的趋势，后续回款能力可能没有那么强，外部融资又偏紧，房企的经营可能会比较困难。
李奇霖表示，在应对策略上，房企首先应注意控制扩张速度，提前储备现金流“过冬”。在监管全方位封堵房地产债务融资渠道的情况下，行业分化加大在所难免，未来可寻找互有优势且能互相借力的同业与金融机构合作共同开发，从而在一定程度上缓解融资收紧带来的负面影响。

7. 房企融资凛冬渐近 调控政策仍将从紧

原标题：房企融资凛冬渐近
□本报记者 陈莹莹
“LPR新机制落地了，我们也在等总行的指示。我收到的消息是，接下来房地产贷款无论是房企开发贷还是个人按揭贷款，(贷款)价格肯定要提高。”一家国有大行宁波分行相关负责人李阳(化名)对中国证券报记者说。
中国证券报记者独家获悉，银保监会此前决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，目前已进入各银行风险自查阶段。
实际上，进入下半年，相关监管高层多次“敲打”房地产贷款风险、房地产业过度融资等问题。专家和分析人士预计，接下来房企融资的银行和非银渠道难言放松，尤其是针对部分城市房地产市场的局部过热，调控政策仍将从紧。预计房企融资成本提升将很快显现，房企信用风险分化也将进一步加剧。
监管狠“敲打” 银行严自查
银行房地产贷款业务一直都是监管部门紧盯的重点。日前，银保监会办公厅通报了《关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》，再次“点名”银行为“四证”不齐房地产项目提供融资、向资本金不足的房地产项目发放贷款等违规现象。
接近监管人士对记者透露，针对现场检查出的违规现象，监管部门很快将披露处罚结果，处罚料从严、从重。实际上，今年7月，银保监会阿拉善监管分局就公布了两张罚单：因向“四证”不全企业发放房地产开发贷款，　　中国银行两员工被禁止终身从事银行业工作。
不少银行业内人士对记者表示，“禁止终身从事银行业工作”属于比较罕见的顶格处罚，在很大程度上说明了监管部门整治房地产贷款领域乱象，防止房地产泡沫化、金融化的决心。
准备接待总行检查组的李阳向记者透露：“除了房地产信贷业务情况、风险情况等，总行这次要求自查的重点是理财资金、同业资金投向房地产领域情况，另外是否存在变相为房企土地购置费提供融资的情况等。一旦被查出问题，不仅是罚钱的问题，对于分行的一些新业务准入都可能带来影响。”
缩名单 提利率
房地产贷款一直是银行信贷的大头，但新的经济形势下调控政策从严，商业银行也不得不调整信贷结构、优中选优。这从前不久披露的2019年银行中报就可见一斑：部分国有大行房地产行业贷款增速出现回落。工行和农行上半年房地产行业贷款增速较2018年同期下滑了两个百分点。
对于接下来的房地产贷款，尤其是房企开发贷款，“大户”建行的态度也很明确。建行副行长纪志宏表示，建行一直严格落实“房住不炒”的调控政策导向，审慎推进房地产开发贷业务。上半年建行房地产开发贷增速同比下降，下一步，建行会继续按照调控政策导向，推动贷款结构调整，秉持差别化、审慎、择优原则，进一步严控房地产开发贷准入标准，确保房地产开发贷合规发展，同时加强资金用途方面的监管。
而记者采访长三角、珠三角等地区银行负责人时也得到类似回应，称房企开发贷长期受名单制管控，预计接下来名单范围可能进一步缩小，或者上收地方分行开发贷业务的部分权限。
除了缩小名单外，不少银行业内人士预计，在调控从严、LPR新机制落地等因素作用下，房企开发贷的定价也将快速提升。李阳称，此前该行对于地方房企或者扩张势头较猛的房企，贷款利率在基准利率上浮50%以上，后续仍有上调可能。
房企信用风险料再分化
除了银行渠道外，多位银行人士坦言，目前通过表外、委贷等为房企融资要求，一是底层资产必须穿透，二是信托公司必须主动管理。
在监管高压之下，房企融资下半年的银行渠道、非银渠道、债券融资等可谓全面收紧，未来也难言乐观。
穆迪在其最新发表的报告中表示，对境外发债和信托贷款融资的更严格监管，将对中国房地产开发商的流动性造成压力，并扩大开发商之间的信用状况差异。穆迪助理副总裁杨昱颖预计：“流动性疲弱、信托贷款敞口大或经营规模小的开发商将承压，而信用实力和流动性更强的开发商可能会从实力较弱的同业手中获得更多市场份额。”
联讯证券首席经济学家李奇霖直言，房企融资的凛冬已至。如果后续非标融资进一步收紧，房地产行业可能会出现“二八”分化。大型房企的融资也会出现收紧的情况，要更多选择其他高成本的融资渠道。
对房企而言，后续要规避两类风险：一是货币资金与债务(尤其是短期债务)之比较低的风险，如果自有资金规模小，对外部融资过于依赖，信用风险相对来讲会比较大。二是土地存量储备不足，同时又积极拿地的风险，房地产销售是下行的趋势，后续回款能力可能没有那么强，外部融资又偏紧，房企的经营可能会比较困难。
李奇霖表示，在应对策略上，房企首先应注意控制扩张速度，提前储备现金流“过冬”。在监管全方位封堵房地产债务融资渠道的情况下，行业分化加大在所难免，未来可寻找互有优势且能互相借力的同业与金融机构合作共同开发，从而在一定程度上缓解融资收紧带来的负面影响。

8. 房企融资凛冬渐近 调控政策仍将从紧

“LPR新机制落地了，我们也在等总行的指示。我收到的消息是，接下来房地产贷款无论是房企开发贷还是个人按揭贷款，(贷款)价格肯定要提高。”一家国有大行宁波分行相关负责人李阳(化名)对中国证券报记者说。
中国证券报记者独家获悉，银保监会此前决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，目前已进入各银行风险自查阶段。
实际上，进入下半年，相关监管高层多次“敲打”房地产贷款风险、房地产业过度融资等问题。专家和分析人士预计，接下来房企融资的银行和非银渠道难言放松，尤其是针对部分城市房地产市场的局部过热，调控政策仍将从紧。预计房企融资成本提升将很快显现，房企信用风险分化也将进一步加剧。
监管狠“敲打” 银行严自查
银行房地产贷款业务一直都是监管部门紧盯的重点。日前，银保监会办公厅通报了《关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》，再次“点名”银行为“四证”不齐房地产项目提供融资、向资本金不足的房地产项目发放贷款等违规现象。
接近监管人士对记者透露，针对现场检查出的违规现象，监管部门很快将披露处罚结果，处罚料从严、从重。实际上，今年7月，银保监会阿拉善监管分局就公布了两张罚单：因向“四证”不全企业发放房地产开发贷款，　　中国银行两员工被禁止终身从事银行业工作。
不少银行业内人士对记者表示，“禁止终身从事银行业工作”属于比较罕见的顶格处罚，在很大程度上说明了监管部门整治房地产贷款领域乱象，防止房地产泡沫化、金融化的决心。
准备接待总行检查组的李阳向记者透露：“除了房地产信贷业务情况、风险情况等，总行这次要求自查的重点是理财资金、同业资金投向房地产领域情况，另外是否存在变相为房企土地购置费提供融资的情况等。一旦被查出问题，不仅是罚钱的问题，对于分行的一些新业务准入都可能带来影响。”
缩名单 提利率
房地产贷款一直是银行信贷的大头，但新的经济形势下调控政策从严，商业银行也不得不调整信贷结构、优中选优。这从前不久披露的2019年银行中报就可见一斑：部分国有大行房地产行业贷款增速出现回落。工行和农行上半年房地产行业贷款增速较2018年同期下滑了两个百分点。
对于接下来的房地产贷款，尤其是房企开发贷款，“大户”建行的态度也很明确。建行副行长纪志宏表示，建行一直严格落实“房住不炒”的调控政策导向，审慎推进房地产开发贷业务。上半年建行房地产开发贷增速同比下降，下一步，建行会继续按照调控政策导向，推动贷款结构调整，秉持差别化、审慎、择优原则，进一步严控房地产开发贷准入标准，确保房地产开发贷合规发展，同时加强资金用途方面的监管。
而记者采访长三角、珠三角等地区银行负责人时也得到类似回应，称房企开发贷长期受名单制管控，预计接下来名单范围可能进一步缩小，或者上收地方分行开发贷业务的部分权限。
除了缩小名单外，不少银行业内人士预计，在调控从严、LPR新机制落地等因素作用下，房企开发贷的定价也将快速提升。李阳称，此前该行对于地方房企或者扩张势头较猛的房企，贷款利率在基准利率上浮50%以上，后续仍有上调可能。
房企信用风险料再分化
除了银行渠道外，多位银行人士坦言，目前通过表外、委贷等为房企融资要求，一是底层资产必须穿透，二是信托公司必须主动管理。
在监管高压之下，房企融资下半年的银行渠道、非银渠道、债券融资等可谓全面收紧，未来也难言乐观。
穆迪在其最新发表的报告中表示，对境外发债和信托贷款融资的更严格监管，将对中国房地产开发商的流动性造成压力，并扩大开发商之间的信用状况差异。穆迪助理副总裁杨昱颖预计：“流动性疲弱、信托贷款敞口大或经营规模小的开发商将承压，而信用实力和流动性更强的开发商可能会从实力较弱的同业手中获得更多市场份额。”
联讯证券首席经济学家李奇霖直言，房企融资的凛冬已至。如果后续非标融资进一步收紧，房地产行业可能会出现“二八”分化。大型房企的融资也会出现收紧的情况，要更多选择其他高成本的融资渠道。
对房企而言，后续要规避两类风险：一是货币资金与债务(尤其是短期债务)之比较低的风险，如果自有资金规模小，对外部融资过于依赖，信用风险相对来讲会比较大。二是土地存量储备不足，同时又积极拿地的风险，房地产销售是下行的趋势，后续回款能力可能没有那么强，外部融资又偏紧，房企的经营可能会比较困难。
李奇霖表示，在应对策略上，房企首先应注意控制扩张速度，提前储备现金流“过冬”。在监管全方位封堵房地产债务融资渠道的情况下，行业分化加大在所难免，未来可寻找互有优势且能互相借力的同业与金融机构合作共同开发，从而在一定程度上缓解融资收紧带来的负面影响。