199亿接盘万达酒店，如今却负债2800多亿，富力该如何抉择？

1. 199亿接盘万达酒店，如今却负债2800多亿，富力该如何抉择？

富力地产作为曾经的“华南五虎”之首，一直在地产界充当着老大哥的角色，可是多年的经营不善加上负债过高，让这个老大哥苦不堪言。
  
 创立于1994年的富力地产，总部设在广州，目前拥有国家多个一级、甲级相关资质，是房地产行业中综合实力最强的企业之一。富力创始人李思廉和张力在当时看到了中国房地产行业上涨的趋势，于是筹集了2000万元资金创立了富力地产公司，从旧工厂改造做起。富力凭借旧城改造拿下了一个又一个的项目，成长速度十分惊人，成为旧城改造中受益最大的房地产企业。2005年，富力地产选择在香港上市，首日成交量便达到了617万股，成交总额超6860万港元，市值达到了200亿港元，这也让富力地产一举成为当时H股上市集资最高的中国内地民营企业。
  
 
  
 上市不到一年的时间里，富力地产便跻身港股上市公司中市值最高的200家行列，2007年坐上了中国房地产企业第四名的宝座。正值劲头的富力地产准备大干一场，并要回归A股，于是致力于快速扩张，拿到了许多项目，可是未曾料到的是2008年遭遇了经济危机。经济危机使富力地产遭受重创，资金链出现严重问题，2012年富力地产现金流为-24.6亿元，到了2018年第三季度负债更是高达2863亿元人民币，连续7年为负。之前的富力地产专注于一线城市的项目建设，在经济危机时期遭受打击后，富力开始进军二三线城市，然而却遇上了2013年楼市调控，富力的计划再次失败。
  
 
  
 富力还有一个不得不说的业务，那就是富力酒店，从2003开始富力就投资高端酒店，如丽思卡尔顿、凯悦、洲际等知名酒店品牌。但是富力的酒店业务却长期处于亏损状态，2013年到2017年，富力酒店的亏损金额都超过1.4亿元人民币，最高时亏损2.5亿元。即便是连年亏损，富力还是不断扩张酒店业务，2017年7月富力接盘了万达旗下的77家酒店，收购价格为199亿元，相当于一家酒店2.58亿元，远低于富力之前的酒店成本价。这77家酒店占地面积超过28万平方米，拥有超过2.3万间客房，外界估值不低于331亿元。不过在2018年上半年财报中，富力酒店的营收为7.51亿元，亏损了0.89亿元。
  
 
  
 2018年上半年富力资产负债率高达80%，比起2017年负债率增长了2.8%，其负债总额也由2015年的1345亿元增加到2017年的2332亿元，到了2018年，仅前三季度负债额度就高达2863亿元。随着债务越积越多，富力的融资也变得越来越困难，2018年上半年10亿元的中期票据发行计划取消，之后10亿元的融资发行计划也被中止，8月份的60亿元住房租赁债权的发行计划也被迫取消。2017年10月，富力地产主动中止A股审查，这已经是富力第五次回归A股失败。2019年2月，富力地产发布了盈利警告，2018年合并利润同比减少了60%，全年的销售总额为1423亿元，销售面积为1093万平米左右。
  
 
  
 自从“去杠杆”成为房地产行业的新主题，各房地产企业都选择主动去杠杆，例如恒大积极引入投资者降低集团的负债率，融创借助联合权益投资等手段有效的控制了杠杆率，然而富力地产却特立独行，偏向独立运营和公开市场融资。2018年上半年的融资成本达27亿元，同比增长184%。除了资金问题之外，富力地产的负面消息也是不断，自从2005年开始，富力地产就被频繁起诉，因质量问题维权的不在少数。还有虚假宣传学区房，原本9年制的名校变成了6年制小学，引发大量户主维权，富力地产也被指控有炒房的嫌疑，富力在哪房价就会上涨。
  
 
  
 如今富力地产的总市值为537亿港元，相比之下，恒大的市值已经超过3600亿港元。富力地产如此高额的负债，加上连年的亏损，昔日的“华南五虎”之首，也变得风光不再。

2. 万达酒店“接盘侠”富力，为什么现在也陷入步履维艰？

其实有很多细节都能够获得一个比较的发展，并且也能够一个比较好的投资。很多时候一些企业都能够获得一个比较好的资源和机会，并且能够让自己企业有个更好的发展，并且也能够让自己的企业有一个更好的未来，很多时候企业都是能够有一个更好的前途的。
有一些企业可能会因为经营不善而倒闭，或者说有一些企业可能会因为经营不善而被其他人接管。这时候有一些企业可能会重新焕发生机，但是也有一些企业可能不能够有一个更好的发展。万达酒店“接盘侠”富力，为什么现在也陷入步履维艰？我认为主要有三个原因:
一、这个企业能够有一个比较好的战略投资。
其实我觉得富力之所以也会陷入步履维艰的局面，也就是因为这个企业不能够有个比较好的战略投资，而且也不能够让自身一个比较好的定位，这意味着很多时候这个企业都不能够发展的更好，而且也可能会有一个更差的局面。
二、这个企业不能够有一个比较好的定位。
当然了，我认为还有一个原因就是这个企业是不能够有个比较好的定位的，而且也不能够发展得到很多说这个企业不能够比较好地去创新，并且能够有一个比较好的行为，这也这意味着很多消费者是不愿意去消费的。
三、这个企业不能够吸引消费者的注意力。
当然我觉得还一个原因就是这个企业是不能够比较好地去吸引消费者注意力的，并且也不能够让消费者一个更好的满意，还能说如果不能够让消费者满意的话，就不能够发展下去，并且也不能够有一个更好的机会去发展。
以上这是我的看法，大家有什么想法吗？欢迎在评论区留言。

3. 富力收购万达多家酒店背后原因何在？

2017年7月19日，万达与融创、富力签署了一纸协议，富力地产以199.06亿元价格收购万达76家酒店全部股权以及1家酒店70%股权。这份协议令富力地产成为了除了房地产开发商以外的全球最大豪华酒店业主。据富力地产提供的数据显示，富力地产已经拥有88家酒店的资产，富力地产的酒店业务营收却只占4%，并且连续六年呈现亏损的状态。

2017年富力地产的盈利为260亿元，收入的来源主要是收购万达酒店和写字楼资产所产生的“议价收购收益”。富力地产之所以选择收购万达酒店，就是看重酒店业务对现金流的贡献。
富力收购万达酒店资产是一笔双赢交易，通过购买万达酒店资产，富力带来了8亿多元的现金流。


截止目前，富力地产已经支付给万达181.58亿元款项，而万达的70家酒店及写字楼物业已经完成了与富力地产的交割。通过这样的交易，富力地产不仅获得了全球最大豪华酒店业主的头衔，而且获得了214.24亿元的超高净利润，且其交易资产中的酒店及写字楼市值上升至324.68亿元。

收购万达资产除了给富力地产带来净利润和收益率，还一定程度降低了其负债率。相比2016年，2017年富力地产的负债率下降了1.08%。
富力地产在收购万达酒店之后，除了带来的直接回报以外，富力地产也面临着一些难题，如酒店抛开抵押融资的功能，其回报率低、盈利周期长也是富力要面对的难题。未来富力考虑经整合酒店资产业务，提升酒店收益，同时增加酒店服务内容以提高入住率。

4. 富力收购万达酒店，这笔收购对于富力来说究竟意味着什么？

富力收购万达酒店，这笔收购对于富力来说究竟意味万达的黄金时代已去：
资本市场有他的合理性，其实也有很多理解不了的东西，富力收购酒店也是正常的事情，这笔交易到底赢没赢我们也不一定了解内情，大佬之间的生意，很多时候也是一种博弈平衡和融通规避风险，这笔交易就是几个大佬交叉持股，抱团取暖，分解风险。意味着万达的黄金时代已去。

1.融创如果单纯的考虑收购酒店资产，其实万达酒店并不是最佳选择，甚至根本不应该列入考虑名单，因为它完全不具备被收购的性价比，即使考虑投资潜力和回报率，万达也完全没有任何优势。

2.万达现在也是多事之秋。多重的高倍杠杆，使的万达的实际负债率远高于其报表体现出来的内容。而且万达最重要的资产商业地产项目，这两年也是雷声大雨点小，实际销售情况和入住率远没有宣传的那么好。

3.万达的这次转让，应该是给融创打了一个大大的折扣。因为它更迫切，更缺钱，不管是短期还是中长期。万达的上层根基有所松动。此处省略一万字。

4.万达最近几年的突飞猛进，不仅仅圈内意见很多，圈外甚至社会底层的看衰、盼衰的意愿比较强烈。甚至有“万达有难，八方点赞。”的意思。

5.各领风骚数百年不现实，三五年还是靠谱的，万达的三五年“黄金时代”已经到头了。能够急流勇退，也是明智之举。

5. 富力199亿购万达酒店借酒店运营突围后分拆上市？

以第三者之态突然杀入万达融创的世纪大交易，令富力地产这家沉寂了许久的老牌地产商重新登上了头条。
7月19日，融创收购万达资产的历史性大戏落下帷幕，最终融创以438.44亿元拿走13个文旅项目，富力以近200亿揽下77家酒店资产，这比之前融创收购时的价格便宜了100多亿。
借此收购，富力的酒店规模将超过100家，一举成为全世界最大的酒店运营商之一，而这一鲜明的标签，也是富力在房地产转型时期突围的路径。
7月20日，富力董秘胡杰在招商证券电话会议上透露，上半年富力完成400亿元收入，公司将全部以自有资金支付。
不过，持有酒店类重资产可谓是当前房地产商的小众选择，尤其是在2014年以来酒店业运营全行业面临困难的情况下，富力未来要想实现酒店盈利和稳定的现金流，进行资本化分拆是必经之路。
富力的新标签
在7月19日的万达融创富力签约仪式上，上演了戏剧性的一幕，活动背景板上的富力地产字样撤掉又加上，会议延长一小时，如今看来，可能是富力两位董事长张力、李思廉当场“砍价”成功。
最终的收购方案，是原定价335.95亿元、由融创接手的酒店项目，改由富力地产以199.06亿元收购，且76家酒店增加至77家。
富力地产董秘胡杰透露了交易谈判的过程，称富力从获得消息到签字拍板只用了三四天时间，强调“只接受6折价格”，“直到签约前最后一刻才定下”。
在富力看来，这无疑是一笔特别划算的买卖。收购价仅为酒店账面净值6折，低于酒店成本。
据富力公告，77家城市酒店均位于所在城市的核心地段，约为328.6万平方米，共23202间客房，包括四个高端大连万达自营酒店品牌和多个国际知名豪华酒店管理品牌（威斯汀、希尔顿等），77家酒店资产净值预期为不少于331.76亿元。
胡杰表示，除了价格便宜，减少酒店成本投入并可以直接运营产生收益，也是富力此次收购看重的因素。根据富力的测算，77家酒店开发需要占用15-20年时间，因此这笔交易每年成本就省了数十亿元，还省了酒店初期推广成本。
另一方面，收购酒店也有助于富力自己的业务版图扩张。富力联合创始人、董事长之一的李思廉的存在，让富力这家公司始终带有港资地产商的基因，而港资地产商更为注重持有物业和经营现金流。
在富力的持有物业业务中，购物中心、写字楼并非强项，相对而言公司在高端酒店经营上经验更为丰富。富力从2004年开始投资建设高端酒店，均由凯悦集团、洲际集团、希尔顿集团、雅高酒店集团等国际知名酒店管理公司运营，具有较强竞争力。
数据显示，富力地产已开业和建设的高级酒店共有24家，主要位于广州、惠州、成都、重庆、北京和海南等地，均为4-5星级豪华酒店。2016年，公司酒店业务实现稳健增长，营业收入同比增长15.33%至13.62亿元。
富力地产在2016年年报中曾表示，希望以适当步伐扩大包括酒店在内的高端和具备高资本价值的投资组合。富力认为，持有投资物业组合，提供可靠现金流，可抗衡经济周期起落。
因此，以较低的价格将万达77家酒店纳入旗下，对于富力地产来说恰逢其时。上海易居研究院智库中心总监严跃进表示，近年来富力持续规模扩张，收购酒店项目，能够扩大其资产管理的规模，有助于其后续经营业绩的提升。
而在接手万达77家万达酒店后，富力将持有超过100家酒店，成为全球最大的五星级酒店业主之一，未来可与希尔顿、万豪等酒店集团竞争；这也是这家老牌地产商在规模徘徊不前、多元化转型不力之下的自我突破：借道收购，变身专业酒店运营商。

资本化之路
一向低调沉稳的富力此次一出手就是200亿，也让外界对富力的资金来源产生疑问。
收购前，富力自身的负债率超过了行业平均水平。数据显示，截至2017年3月底，富力集团合并资产总额2325.04亿元，负债合计1853.68亿元，资产负债率为79.32%。现金及现金等价物的期末余额为245.22亿元。
对此胡杰表示，区别于融创之前的“承债式收购”，富力对万达酒店只采用资产收购，万达将把负债剥离。“上半年富力完成400亿元收入，自有资金充足，2年内付款也减少资金压力。”
收购完成后，富力净资产将增加100多亿元，负债率将从2016年79%多，下降至74.9%-75%，改善了资产负债状况。
胡杰还称，此次收购总价不足200亿元，77间酒店2016年当年收入总额为53亿元，4年经营额即可覆盖收购对价，且增加现金流，如果酒店全部用于融资，已经能够融回超过收购的价格。
值得关注的是，酒店作为流动性较差的重资产，在中国房地产业盈利指数中，排名靠后。富力地产的酒店业务虽然是在稳健增长，但总体的盈利水平并不乐观。
据富力地产财报显示，2016年酒店运营亏损人民币1.83亿元，2015年度则亏损1.67亿元。而此次收购万达的76家酒店（未计新增的一家），2015年和2016年的营业利润分别为5.5亿元、8.7亿元，净资产回报率也不到3%。
如何实现酒店的长期运营与盈利？胡杰表示，收购完成后，富力计划未来对酒店进行拆分上市，这在一定程度上可以解决酒店面临的盈利难题。
严跃进表示，酒店难以盈利的原因，一方面在于各类竞争性产品的增加，供大于求；另一方面在于酒店本身的物业改造、外包管理会占用很多资源和资金，从而压缩了酒店的盈利空间。要想突破这一局面，应该从酒店运营和资本化运作两个方面努力。

对于富力来说，后续通过资本化运作来为酒店产业增加竞争力是必要的。具体地，富力主要可以通过三种方式进行资本化运作。
第一是回归A股；第二是不断进行再融资，尤其是收购酒店以后，品牌统一经营管理需要各类资金支持；第三是进行资产证券化，将酒店打包分拆上市。后续在证券化的基础上，也可以做轻资产的模式。
早前富力地产的管理层就透露了要于2017年第三季度回归A股的计划，对此，中银国际分析认为，由于地产公司的融资渠道受政府紧缩政策限制，预计富力上市计划依然存在不确定性。

6. 富力接手万达酒店，万达未来能否重回巅峰？

玩房地产的开发商就是这样，无论是买地皮还是卖地皮都需要资金支持，就算知道这块地皮是赔钱的也要往里面砸钱，如果不砸钱自己赔的钱就会更多。这就是为什么万达能在酒店方面赚到钱却把酒店卖给了富力。万达只要获得资金是可以东山再起的。

万达经营项目可不是只有酒店，有很多地皮、商业位置买卖我们是看不见的。但是在明面的我们是知道万达将酒店卖给了富力。富力有实力接手往酒店里砸钱，这就和饭店一样，刚开始营业都要赔本赚吆喝。其实酒店就是在赔钱中赚钱，只要钱的流动大起来，就可以在流动资金中赚钱了。万达也是，他们不只是只有酒店这个资金流动点，他们还有别的资金流动点。

可能万达不如他们原来辉煌时有钱了，所以就供不起那么多的资金流动点了，如果降低别的资金流动点的资金来维持酒店的话，很有可能造成全线崩盘，不如先把酒店转手出去，这样稳一点。所以万达经营的智慧也就在这里，看似万达没落了，可万达此时正是在蓄力的时候。

东山再起是肯定的，当万达的资金足以继续供应酒店时，他们会重新盖酒店，他们不用寻找优秀的地理位置，因为他们还有名气，只要在哪里盖酒店，哪里就会变成优秀的地理位置。我们期待万达的东山再起，万达肯定也想重回大家的视野，他们的酒店和广场确实让我们的生活方便了很多。

7. 富力地产亏损600余万卖掉五星级酒店！富力地产为何会这么做？

富力地产亏损600余万卖掉五星级酒店！富力地产这么做当然是为了让公司挺住，同时也让公司减少亏损。
一、富力地产亏损600余万卖掉五星级酒店！
按照目前富力地产对外发表的公告，他们将会卖掉一家五星级酒店，而卖掉的对价为5.5亿元，5年之内竟然没有实现增值，这简直就令人匪夷所思。这套房产是在5年前从万达地产的手中买过来的，当时买的对价可不仅仅是现在的交易对价而已，最终富力地产也是亏损了600多万才出手了，这个房产富力地产出现这样的情况令人感到震惊，同时更多的人想要了解其中的原因。
二、富力地产这么做的原因：为了让公司挺住
其实富力地产这么做是具备具体原因的，首先是因为这套五星级酒店确实价值不可能仅仅是5.5亿元，这才导致了有人愿意接盘，否则的话可能卖都卖不出去。其次则是因为富力地产目前的发展状态也没有我们想象的那么好，目前正处于行业寒冬当中，不仅销售量和营业额都是比较低的，而且其他的一些挑战更多，富力地产为了能让自己的资产收缩，同时也为了让自己发展的更加健康一些，自然也就要把这些资产通通甩掉。
三、目前房企一改态度也许值得我们思考
尽管我们许多人都知道现在的市场状态不是很好，同时房地产开发商活得特别不好，但是面对富力地产这样的大开发商，我们能够看到与以往那种傲慢态度相反的态度，大概也就知道了目前我们是处于优势地位的。其实富力地产卖房子不一定就是亏损的，毕竟有时候假如某资产相当于是不良资产，就算挂到自己身上可能亏的更多。

8. 200亿买下77家酒店，却成为烫手山芋，富力到底错哪了？

  相比十多年前，现在的地产行业整体上已经不再如昔日那般如日中天，近几年万达“瘦身”，恒大债台高筑的消息更是给整个行业笼罩了一层“夕阳西下”的色调。   当然这都是相对而言，所谓瘦死的骆驼比马大，地产业的市场依旧巨大，只是相关企业从“一路高歌”变成了“如履薄冰”。  
       富力起家于广州，20年间的高速发展过程和在经营决策方面的果敢体现了富力的进取心，其中最被人熟知的一件事就是在2017年富力花费200亿从万达手里买下了70多家酒店，加入了全球最大酒店运营商行列。   不过现在的富力却被营收下滑、高额负债所困扰。  
    富力早期在地产行业处于领先的地位，富力集团的房地产销售额在2008年时位居行业第4，十几年后，富力已经明显掉队。   2017年销售额位列23，2018年略有上升，排名19位，显然不能和以前的荣光相提并论。  
    2020年测评机构根据品牌价值给出了房企十强名单。前三甲位中海、万科和恒大，富力排在第9位，2018年时还在身后的华润和融创都已经超过了富力。   富力是如何一点一点失去领先地位的呢？  
        自2005年起，富力的房产销售规模就一直增长缓慢。   主要原因是富力集团把重心放在商业地产上面，富力制定自认为具有前瞻性的计划，通过以城市新CBD为契机，进军商业地产，建立独树一帜的多元商贸业态，从而实现行业领跑。 
    因此富力在这十年的发展和整个房地产行业的进程明显不符，与此同时其他同行房企都在大力发展住宅开发，通过高周转实现高盈利。   相比住宅开发，商业地产开发前期投资更大，整体进程更慢，直接拉长回报周期。  
    从现在来看富力这个决策是存在战略性的失误，虽然事后诸葛亮，但是资金回流期长的确让富力丧失了最初积累的领先地位。   此外富力在买地上也没掌握好节奏，2005年是富力上市的年份，可以说这时的富力正是信心满满的时候，就像它的名字一样，富有力气。  
       从整体持地来看，富力的布局是十分合理的，涵盖主要地区，二线城市和三四线城市成为经营重点，通过扩大范围来分化风险。我国的房地产是一个分化的行业，有着明显的局部差异，   更宽阔的经营范围有利于减缓区域市场波动带来的影响，同时能够有效把握住不同成长时期有潜力的城市。  
    2006年富力开始大规模买地，两年里增加的土地储备规模到达2000万平方米，大规模的买入土地拉高了富力的债务，而2008年的到来给了富力沉重的打击。2008年金融危机爆发，全球经济都不景气，同时这也是我国股市最糟糕的一年。   经济低迷导致房地产景气指数应声下跌10个点，在折线统计图中生生地砸出了一个坡度。  
       这时候的富力喊出了那句口号，要撑过明年。2009年政府救市，富力才在搭上了救命船。   此外富力06年在成都投资的熊猫城，07年在上海存储的70万平米土地，也都没有得到回报，   算是做了赔本的买卖。这时的富力也逐渐失去华南五虎的地位（恒大、碧桂园、雅居乐、合生） 
     2013年时，富力在行业中的排名已经降到16，万科的销售业绩已经比得上4个富力。   富力开始谋求改变现状。2013年，富力第二次大规模购买土地，当年新增土地储备2000万平方米，重点扩大非一线城市的投资。这时富力的净负债率也来到110%。   2013年国家加大对二三线楼市的调控，富力再次受到影响，面临严重的库存压力和增长率的几乎停滞。  
       之后富力提出了多元化经营的策略，标志性事件就是2017年富力收购了77家万达酒店，其中包括大连万达中心写字楼，交易金额到达189.55亿人民币。很明显富力想通过发展自持物业来减轻房地产领域的风险和影响，收购完万达的酒店后，富力在酒店、商城和写字楼的资产占到整体的近1/5。   这次的收购让富力的负债率进一步上升。  
       事实上，富力在酒店业务方面的经营也是处于亏损状态。2016年净亏损1.8亿、2017年净亏损1.5亿，2018年完成收购后营业额上涨了10亿，但依然亏损1.8亿。   房地产方面，前两年房地产政策稍有放松，富力的销售业绩增长，带动盈利能力的回升，但是由于富力的高债务，使得整体的收益不是特别明显。  
       富力的债务率一直位于同行前列，最近10年的平均净负债率水平中，富力以127%位居第二。   第一名是恒大，负债率到达240%，之后是融创、绿城和保利。  
       这也能够看出，富力的经营策略是高储备，高负债，通过长期储备土地到达升值的目的，当然之前行业里延长房产开发周期，“坐地起价”的现象是普遍存在的。   不过随着政策的调控，高储备、高负债可能也意味着高风险。行业里的万科、中海的负债率就低得很多，经营之道也更稳健。  
        2020年，富力也似乎意识到其中的风险，年报里指出富力要在2020年降低负债。   降低负债最快、最简单的办法就是出售资产，富力也的确这样做了，广州富力国际空港物流园70%的权益出售，收入60亿，广州写字楼等物业的交易回款也将近60亿。 
        同时李思廉（富力董事长）也表示，价格合适将继续出售商场、写字楼、酒店等资产。   此外富力在2020年减少了四成的员工，当然一部分原因是变卖的物业。 
       尽管卖了这么多，富力的净负债还是高达130%，非受限现金短债比0.4，依然是属于红档企业。   李思廉表示，公司账面有充足的现金储备，有望在一年内将债务降到100%以下，并在2022年退出“红档”。  
     实际上富力面临的压力和挑战还是十分巨大的，   房地产行业的前景已经不太明朗，而企业的“红档”在政策上面只会更加受限。富力之前的一系列举措并没有起到很好的作用，在决策方面仍然缺少前瞻性。