住房抵押贷款支持证券的介绍

1. 住房抵押贷款支持证券的介绍

住房抵押贷款支持证券（Mortgage-Backed Security, MBS）是资产支持证券ABS的一种，其偿付给投资者的现金流来自于由住房抵押贷款组成的资产池产生的本金和利息。

2. 住房抵押贷款支持证券。

答：为了分散金融机构在发放住房抵押贷款时面临的贷款风险，国际上一种通用方法是实行住房抵押贷款证券化。



所谓住房抵押贷款证券化，就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要是债券），然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。



从本质上讲，发行住房抵押贷款证券是发放住房抵押贷款机构的一种债权转让行为，即贷款发放人把对住房贷款借款人的所有权利转让给证券投资者。住房抵押贷款证券是一种抵押担保证券（Mortgage-backed Security，简称 MBS），借款人每月的还款现金流，是该证券的收益来源。



住房抵押贷款证券化只是资产证券化的一种形式。资产证券化是一个大趋势。

3. 按揭支持证券是什么？个人住房抵押贷款支持证券定义

按揭支持证券是什么？按揭支持证券即个人住房抵押贷款支持证券（MBS，英文全称是Mortgage—backedSecurities）是一种将个人住房抵押贷款作为基础资产的信贷资产证券化产品。   
  
 按揭支持证券是什么？按揭支持证券即个人住房抵押贷款支持证券（MBS，英文全称是Mortgage—backedSecurities）是一种将个人住房抵押贷款作为基础资产的信贷资产证券化产品。
  
 MBS实质上就是将商业银行个人住房贷款的一次再抵押，通过证券化后的交易，商业银行可以大量回笼资金，解决当前在我国商业银行中普遍存在的“存款期限短于贷款期限”的问题。从而，在一定程度上化解了商业银行的流动性风险。
  
 银行做住房按揭贷款，每月都会带来现金流。银行为了融资，把这些按揭贷款拆解包装一下，做成新型的金融产品卖给投资者。购买这类金融产品没有房产的所有权。住房按揭贷款者只要能够按时还房贷，这类金融产品就会源源不断的产生收益。但是如果出现大量断供，投资者会损失惨重。

4. 住房抵押贷款支持证券的定义

根据支付方式的不同，MBS大致可以分为以下类型：一是过手MBS（pass-through MBS）其资产池产生的任何现金流不经过分层组合、原原本本地支付给投资者；二是担保抵押债券（collateralized mortgage obligations, CMOS），其现金流经过分层组合、重新安排后分配给不同需求的投资者；三是剥离式MBS（stripped MBS，SMBS），又分为利息型IO（Interest Only）和本金型PO（Principal Only），其将现金流的本金和利息分离开并分别支付给相应的投资者。根据抵押贷款的住房性质不同，MBS又可分为居民住房（Residential）抵押贷款支持证券RMBS和商用住房(Commercial)抵押贷款支持证券CMBS。

5. 住房抵押贷款支持证券的发行交易

MBS的发起人（originators）通常包括商业银行、住房抵押贷款公司以及其他发放住房抵押贷款的金融机构，发行商(issuers)则根据各国的情况不同涵盖政府组织、半政府组织以及银行、经纪商、建筑商等普通商业机构,其中政府组织和半政府组织在许多国家占据主导地位。在美国，MBS的主要发行商是政府国民抵押贷款协会GNMA、联邦国民抵押贷款协会FNMA和联邦住房贷款抵押公司FHLMC，GNMA是政府机构、FNMA和FHLMC是政府支持机构（government-sponsored entities, GSEs），他们发行的MBS又称为agency MBS，因为有政府信用作隐性担保，其信用等级仅次于国债。另外，美国的一些普通商业机构也发行MBS，统称为non-agency MBS或private-label MBS。在其他国家，如前文提到的韩国住房抵押贷款公司KoMoCo、香港住房抵押贷款公司HKMC、加拿大抵押住房公司CMHC、澳大利亚的麦格里证券化公司等政府、半政府或政府支持的机构组织都是其本国MBS的主要发行商。由于MBS通常能够获得较高的信用评级，违约或本金损失概率较低，且同国债、政府机构债相比有更高的收益，因此吸引了各种各样的投资者，其中商业银行和各类基金占主导地位。MBS同普通债券一样具有一定的信用风险和利率风险，不同之处在于MBS还面临提前偿付（prepayment）风险，即市场利率的变动对住房抵押贷款人的偿付行为产生直接影响，这增加了资产池现金流的不可预测性。该类风险给MBS的市场定价带来一些困难，影响了其流动性。国际通行的做法是引入期权定价中的随机模型，结合CPR（conditional prepayment rate）或PSA(Public Securities Association)统计的提前偿付率指标对其进行估价。投资者之间一般通过Bloomberg等平台对MBS双边报价、协议成交。

6. 住房抵押贷款支持证券的发展现状

根据证券业和金融市场协会（Securities Industry and Financial Markets Association，SIFMA）统计，截至2008年1季度末，美国MBS（包括GNMA、FNMA、FHLMC以及其他商业机构发行的MBS和CMOs）余额达到7.4万亿美元，规模超过公司债的5.9万亿美元和国债的5万亿美元，是美国债券市场上的最大券种，占债券存量的24.22%。2007年，美国共发行MBS 2.05万亿美元，其中机构（Agency）发行额为1.37万亿美元、非机构（Non Agency）发行额为0.68万亿美元，合计占债券总发行额的33.06%。2008年1-5月，美国机构MBS的日均交易额约为3757亿美元，流动性仅次于国债。截至2008年1季度末，欧洲MBS（包括RMBS和CMBS）余额为7910亿欧元，其中RMBS为6497亿欧元，主要集中在英国、西班牙、荷兰、意大利等国家。2007年，欧洲共发行MBS 3073亿欧元，其中RMBS为2597亿欧元。从投资者结构看，商业银行和货币市场基金是最重要的参与者，市场占比分别超过60%和20%，其他机构的合计持有量在10%左右。根据CMHC年报统计，截至2007年末其担保的证券化产品余额为1653.32亿加元，2007年担保额为579.81亿加元。根据HKMC年报披露，截至2007年末其发行的MBS产品余额约为40.89亿港币，其他类似产品余额为329.59亿港币。我国的MBS市场刚刚起步。自2005年资产证券化业务试点以来，仅由中国建设银行分别于2005年12月和2007年12月在全国银行间债券市场发行过两期RMBS，金额分别为30.18亿元和41.6亿元。

7. 住房抵押贷款证券化的主要操作步骤

住房抵押 贷款 证券化（MBS：Mortgage-BackedSecuritization）是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。
 
 主要操作步骤：
 
 1、确定证券化资产并组建资产池。发起人一方面要对自己的融资需求进行分析，一方面要按照证券化的要求选择用以证券化的资产。一般选择未来现金流量稳定的资产。
 
 2、设立特殊目的机构(SPV)。目的是为了最大限度地降低商业银行的破产风险对证券化的影响。
 
 3、"资产"的真实出售。只有“真实出售”才能实现证券化的资产和商业银行之间的“破产隔离”，从而有效地保护了投资者的利益。
 
 4、信用增级。提高所发行证券的信用级别，使证券在信用质量、偿付的时间性与确定性等方面能更好的满足投资者的需要。
 
 5、信用评级。信用评级机构通过审查各种合同和文件的合法性及有效性，给出评级结果。信用等级越高，表明证券的风险越低，从而使发行证券筹集资金的成本越低。
 
 6、发售证券。
 
 7、向发起人支付资产购买价款。当证券出售后，承销商将发行款项划归发行人SPV，发行人再按照约定向承销商支付发行费用，有助于住房抵押贷款证券化市场的长期稳定及证券化产品期限结构的合理化。
 
 8、管理资产池，实现证券化交易的规模经济。SPV聘请专门的服务商来对资产池进行管理。服务商一般由商业银行担任，这是因为商业银行已经熟悉基础资产的情况。
 
 9、清偿证券。按照证券发行时说明书的约定，在证券偿付日，SPV将委托受托人按时、足额地向投资者偿付本息。

8. 住房抵押贷款证券化的操作流程

住房抵押 贷款 证券化是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。
 
 由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。
 
 我国住房抵押贷款证券化具有以下特征：一是以信托方式实现住房抵押贷款证券化；二是投资主体只限于机构投资者；三是信用增级的形式灵活多样，明令禁止政府提供信用担保。