“保交楼”再出新政

1. “保交楼”再出新政

在融资端利好政策频出的背景下，房地产板块正迎来久违的“高光”时刻。“央行和银保监会联合发布的‘254号文’主要目的在于助力企业、市场纾困，增强了市场信心。”记者梳理发现，“254号文”涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益等六大方面16条内容。值得注意的是，在“254号文”出台之前，交易商协会透露出的“第二支箭”相关政策信息也引发了外界关注。不仅如此，银保监会等三部门11月14日发布的《通知》再度引发市场密切关注。“254号文”的出台或将进一步助力房企“保交楼”提速。
  “保交楼”再出新政究竟是怎么一回事，跟随我一起看看吧。
 
 本报记者 方超 张家振 上海报道
 
 在融资端利好政策频出的背景下，房地产板块正迎来久违的“高光”时刻。
 
 11月14日，银保监会、住建部和央行等三部门印发的《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称“《通知》”）指出，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。此举将帮助优质房地产企业缓解流动性压力，稳定房地产市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。
 
 而在央行和银保监会11月11日印发的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号，以下简称“254号文”）也备受业内关注。
 
 “央行和银保监会联合发布的‘254号文’主要目的在于助力企业、市场纾困，增强了市场信心。”亿翰智库宏观首席研究员张化东在接受《中国经营报》记者采访时表示，“资本市场由此看到了房地产行业困境反转的机会，促成了A股、港股房地产板块一波急涨的局面。”
 
 IPG中国首席经济学家柏文喜也向记者表示，“254号文”以及后续连续出台的优质房企可以用银行保函替代预售资金监管等务实性的措施，利好房企流动性恢复和楼市回暖。
 
 “我们认为，供需两端新一轮宽松的想象空间正被打开，地产板块有望迎来修复。”中银证券分析师认为，“第二支箭”（民营企业债券融资支持工具）和“254号文”力度显著，较大程度地提振了市场信心，对受困的优质民企主体也产生了积极推动作用。
 
 重利好政策密集出台
 
 房地产行业正密集迎来多重利好政策。其中，备受市场关注的 “254号文”主送单位包括央行各分行、各银保监局、各大银行和信托、保险、金融资管公司，并抄送交易商协会（全称“中国银行间市场交易商协会”）。
 
 记者梳理发现，“254号文”涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益等六大方面16条内容。
 
 根据《新京报》报道，央行方面相关工作人员证实了“254号文”的真实性，“这个文件目前只对央行、银保监会等相关部门内部传发，暂时不会对外发布，也不会发给房地产开发企业及个人，可以确定的是该文件属实，正在贯彻实施。”
 
 柏文喜分析认为，“254号文”覆盖房地产市场复苏涉及的全产业链，力度超前、着力点精准，而且兼具指导性与可操作性，“对于促进房企融资环境和融资条件的改善意义重大，意味着房企生存环境正在持续改善”。
 
 值得注意的是，在“254号文”出台之前，交易商协会透露出的“第二支箭”相关政策信息也引发了外界关注。
 
 交易商协会官网显示，在央行的支持和指导下，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。
 
 据悉，“第二支箭”由央行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。“预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。”
 
 不仅如此，银保监会等三部门11月14日发布的《通知》再度引发市场密切关注。在中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静看来，《通知》从全国层面对保函置换预售监管资金的方式提出了细致要求，既允许房企以保函置换部分监管资金，提高资金流动性，又要求资金监管账户留存充足额度，保障项目竣工交付。
 
 “此次政策出台后，各地的预售资金监管政策有望加快落地执行，为优质房企释放更多资金流动性，但短期来看政策效果或有限。”陈文静同时表示。
 
 房企融资环境迎来改善
 
 在多重利好政策密集出台的大背景下，房企融资环境也正逐步迎来改善。
 
 11月10日，交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。11月12日，新城控股也发布公告称，为积极改善融资情况，优化债务结构，拟向其申请新增150亿元债务融资工具的注册额度。
 
 对此，东兴证券分析师认为，在交易商协会发布“第二支箭”相关政策后，仅隔两天就受理了龙湖集团200亿元储架式注册发行，“落地速度及金额体现了政策的力度与决心”。
 
 “‘第二支箭’政策无疑有利于优质民营房企融资，进而缓解这些企业的流动性压力，并促进这些企业在可能的情况下并购出险房企项目，促进行业整合和复苏。”柏文喜同时表示，但“第二支箭”政策覆盖的范围到底有多大、具体操作方式和是否包括那些出险民企，目前还尚不明确。“无论如何，这一政策对民企融资的支持作用和对市场信心的提振作用意义重大。”
 
 在支持房企融资方面，除了“第二支箭”政策之外，“254号文”着重强调“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”：坚持“两个毫不动摇”，鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。
 
 “特别是聚焦主业、资质良好的民营房企，将获得更多房地产贷款支持。另外，在区分项目风险与集团公司风险条件下，个别出险房企的优质项目也将会得到合理的房地产贷款融资支持。”中指研究院同时表示，相关政策的实施将改善金融机构对民营房企风险偏好和融资氛围，缓解民营房企信用快速收缩问题。
 
 此外，“254号文”还强调支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，以及保存信托等资管产品融资稳定，也备受外界关注。申港证券分析师表示，这意味着“对合理的信托融资需求态度有明显缓和，这也将有利于信托融资占比较高的房企融资环境改善”。
 
 “我们认为，以上措施为金融机构进一步加大对房企的合理信贷支持提供了更多空间，坚定了市场对房地产行业融资修复的信心，有利于引导市场对民营房企风险偏好的修复。”光大证券分析师亦表示。
 
 东兴证券研报则分析认为，在“第二支箭”和“254号文”的政策支持下，经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心。
 
 “双管齐下”推进“保交楼”
 
 在“保交楼”成为当下房企“重中之重”的情况下，“254号文”亦强调要“积极做好‘保交楼’金融服务”。
 
 记者梳理发现，“254号文”涉及“保交楼”的内容主要包括“支持开发性政策银行提供‘保交楼’专项借款”“鼓励金融机构提供配套融资支持”等，同时强调“保交楼”专项借款，封闭运行，专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。
 
 此外，“254号文”还强调称，对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。
 
 对于“尽职免责”的说法，有业内人士分析认为，此举可提升金融机构及从业人员的放贷积极性，助力“保交楼”再提速。中指研究院直言：“此次出台的细则让金融机构的资金投向更为精准、使用更加高效，同时也免除了机构的后顾之忧。”
 
 记者多方采访获悉，在政策利好等多方因素影响下，不少房企的“保交楼”行动亦在有序推进。
 
 例如，阳光城（000671.SZ）方面近日表示，全集团上下在10月份开足马力，全力冲刺，“在吹响决战四季度号角的同时，增添了2万余套交付成绩”。截至目前，阳光城已累计交付近7万套住宅。今年前10个月，旭辉集团位于全国41座城市的98个项目已累计交付近5.8万套新房。
 
 “254号文”的出台或将进一步助力房企“保交楼”提速。诸葛找房研究中心分析认为：“本次政策再次强调落实‘保交楼’，预计接下来‘保交楼’工作将会进一步推进，银行专项借款、金融机构融资支持等纷纷到位，双管齐下为保证项目按时完工提供保障。”

2. 多地“保交楼”政策举措落地，购房人称放心

近期，多地多部门进一步出台政策促进房地产市场健康平稳发展，金融机构也积极响应并主动担当。一方面，对于存量部分，监管部门和各地政府及时分解执行稳房地产市场要求，金融资产管理公司（AMC）也纷纷行动，提速为房企纾困；另一方面，对于增量部分，多地加强预售资金监管，营造良好市场环境。
目前，多地“保交楼”政策举措落地有声，购房者直呼“很放心”；三四线城市的从业者则期待政策覆盖面进一步扩大。
接受《证券日报》记者采访的专家表示，AMC纷纷纾困房企，说明各类扶持工作已进入实质阶段，随着中央层面对“保交楼”作出明确指示，预计相关AMC和出险企业的合作情况会增加。同时，优化预售资金监管是因城施策、压实地方政府监管责任的重要方面，预计后续其他地区也会陆续跟进。
AMC加速纾困房企
近段时间，从中央到地方，都对稳定房地产市场工作作出明确指示。7月28日召开的中央政治局会议首提“保交楼”，强调“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”；银保监会十日内三次点题“保交楼”。地方层面，上海银保监局在召开的2022年年中工作推进会中提到，“保持房地产融资平稳有序”“支持上海市做好‘保交楼’工作”。
与此同时，年内监管部门出台多项政策，鼓励AMC积极参与问题房企并购重组、中小金融机构改革化险等重点领域风险化解工作。
AMC纾困房企速度正在加快。8月5日，中国华融发布消息称，近日公司与阳光集团签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。7月19日，河南资产联合郑州地产集团设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。今年以来，中国华融、长城资产、信达资产、东方资产等4家全国性AMC先后参与出险房企的收并购行动。
8月7日，记者从长城资产获悉，今年上半年，公司通过“总总对接”“总分联动”等方式，与12家重点受困房企开展多轮对接及项目筛选，对受困房企提供的意向纾困项目资产深入研判。
“今年3月份以来，国有及地方AMC参与地产风险化解的公开项目中，已披露合作计划的项目纾困资金规模约350亿元。”中金公司研究部银行业首席分析师张帅帅对《证券日报》记者表示，从目前已公开的纾困案例来看，AMC主要纾困方式是联合产业投资人（通常为央企或地方国企）设立纾困基金或合作平台，由AMC发挥产业链及政府资源调动融通优势，由产业投资人发挥开发运营优势。
上海金融与发展实验室主任曾刚对《证券日报》记者表示，AMC作为专业的风险处置机构，与其他金融机构相比在风险处置化解方面更具专业性，可借助多元化手段和综合化平台为出险企业提供有效支撑。未来，AMC在助力房企和重点项目纾困化险等方面将会取得较好进展，发挥重要作用。
值得一提的是，郑州市日前印发的《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》提到，房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作。
“郑州纾困基金模式的创立具有导向作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示，此类基金具有杠杆撬动效应，同时，其投入和运作也体现汇集各类社会资金的导向，尤其是包括资管、商业银行等资金都会进入，客观上增强解决问题的资金实力，对于三季度快速破解“烂尾楼”问题具有积极意义。
河南省信阳市中乐百花公馆3期营销中心李女士告诉《证券日报》记者，“由于多地‘保交楼’各项举措出台时间不久，还未直接传导至信阳市。”她期待政策覆盖面进一步扩大，“‘保交楼’各项举措能从源头上防范‘烂尾楼’风险，但当前只有部分省会城市出台相关举措，希望未来政策面能覆盖至三四线城市，给予购房者更多信心。”
多地加强预售资金监管
今年年初，住建部、央行和银保监会三部门联合印发《关于规范商品房预售资金监管的意见》（以下简称《意见》），加强对预售资金的监管。随后多地陆续出台相关细则。
中信证券首席经济学家明明对《证券日报》记者表示，多地均按照《意见》落实细则，包括预售资金如何确定商业银行、监管账户的设立、如何确定监管额度、资金如何使用、企业违规挪用将被追责、厘清三方监管部门各自权责等多方面内容。不同之处在于：一是监管额度的核准方式不同，有的地方按预售总价款的某一比例，也有地方是固定工程造价或工程造价乘以系数；二是在商品房建设过程中，资金支取的工程节点设置方式和对应节点的预售资金监管账户余额要求不尽相同。
为进一步观察监管要求实施情况，《证券日报》记者以购房者身份，线上咨询了郑州市金水区某新开楼盘项目（商品房）的经纪人。对方介绍，“项目计划2024年底交房，交房时间和交房品质都有保障。”
当记者表示对期房有“烂尾”顾虑时，该经纪人表示，现在监管要求，房地产开发企业预售商品房取得的全部收入，需全部存入监管账户，目的就是保交房、防“烂尾”、保障购房者权益。
有郑州市购房者对记者谈及政策发布后最直观的感受，“现在楼盘售楼处连财务人员都没有，全都是银行提供的资金监管账户专业POS机，让人很放心。”
同样的情形也发生在信阳市。李女士介绍，“自河南地区出台预售资金监管政策后，所有开发商办理商品房预售证必须出具资金监管账户等详细信息。”
在明明看来，优化预售资金监管是因城施策、压实地方政府监管责任的重要举措，预计后续其他地区会陆续跟进。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，发展是解决问题最好的办法，房地产调控政策仍需继续发力，当前房地产市场仍处于深度调整阶段，需继续因城施策加大政策优化力度，给予地方政府更大自主权，降低购房门槛、降低购房成本，如二线城市进一步优化限购、限贷、限售等政策，促进合理住房需求释放，促进房地产市场平稳健康发展。

3. 保交房政策

部分房地产企业长期依赖高负债、高杠杆、高周转的发展模式，在疫情冲击和市场下行压力加大的情况下，销售回款不畅、新增融资受阻，资金链出现问题，导致部分已售商品住宅项目因资金周转困难而停工或逾期交付，损害购房人合法权益，影响社会稳定。

房地产企业作为保交楼的责任主体，积极处置资产、多方筹措资金，努力完成保交楼任务。地方政府为了防范房地产企业风险外溢，切实承担“保交楼、稳民生”的属地责任，帮助企业做好保交楼工作。目前，在各方共同努力下，各地保交楼工作取得积极进展，但仍然存在资金压力。



据悉，此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。

有关部门强调，“保交楼、稳民生”工作坚持以人民为中心的发展思想，坚持法治化、市场化原则，压实企业自救主体责任，落实地方政府属地责任，切实维护购房人合法权益。在做好“保交楼、稳民生”工作的同时，对逾期难交付背后存在的违法违规问题，依法依规严肃查处，对项目原有预售资金被挪用的，追究有关机构和人员责任。

4. 保交房政策

部分房地产企业长期依赖高负债、高杠杆、高周转的发展模式，在疫情冲击和市场下行压力加大的情况下，销镇敏者售回款不畅、新增融资受阻，资金链出现问题，导致部分已售商品住宅项目因资金周转困难而停工或逾期交付，损害购房人合法权益，影响社会稳定。

房地产企业作拿答为保交楼的责任主体，积极处置资产、多方筹措资金，努力完成保交楼任务。地方政府为了防范房地产企业风险外溢，切实御薯承担“保交楼、稳民生”的属地责任，帮助企业做好保交楼工作。目前，在各方共同努力下，各地保交楼工作取得积极进展，但仍然存在资金压力。





据悉，此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。

有关部门强调，“保交楼、稳民生”工作坚持以人民为中心的发展思想，坚持法治化、市场化原则，压实企业自救主体责任，落实地方政府属地责任，切实维护购房人合法权益。在做好“保交楼、稳民生”工作的同时，对逾期难交付背后存在的违法违规问题，依法依规严肃查处，对项目原有预售资金被挪用的，追究有关机构和人员责任。

5. 多地“保交楼”政策举措落地，购房者会安心吗？

多地“保交楼”政策举措落地，地方政府兜底购房政策，购房者当然可以安心，因为购买了房屋，最后一定能够收到现房。
一、多地“保交楼”政策举措落地惹人喜
目前不少地方都出台了保教楼的政策，更为重要的是这种政策不仅是停留在纸面而已，同时也直接落地到现实当中。不少市民发现，其实这种保交楼就是保证房地产企业一定能够把期房交到消费者的手里，这也就意味着烂尾楼的可能性不大，这自然也就引发了很多人的喜爱。
二、购房者可以放心了
按照这种宏观情形来看，购房者当然可以放心了，更多的购房者担心的都是一些期房的购买者，这是为什么呢？最为重要就是房地产企业在收到大部分款项之后，第一时间都会把自己的钱投入到其他楼盘或者其他投资项目当中，假如赚了钱还好，亏了钱，基本都会资金链断裂，目前各地政府已经进行了相应的兜底，所以购房者可以放1万个心，我们只需要把一些相应的单证保存好进行相应的准备就可以了。
三、总结：未购房者也可以根据自己的经济情况酌定是否需要买房
其实总的来说目前，更多人担心的则是自己没有买房要不要买房的问题，其实这根本就不是一个问题，只要自己的经济状况到位了，同时自己还是刚需购买者，那么我们综合相应的情况之后，就可以安心地购买现房。 目前现房的风险还是比较小的，我们不必太过担心，再加上各地对于房地产市场都有着一定的支持和扶持政策，只要相应的优惠力度足够大，而且还可以有着比较明确的入住时间，那么我们也可以进行相应的购买活动。

6. 多地“保交楼”政策举措落地：购房人称“放心” 从业者盼“扩围”

近期，多地多部门进一步出台政策促进房地产市场健康平稳发展，金融机构也积极响应并主动担当。一方面，对于存量部分，监管部门和各地政府及时分解执行稳房地产市场要求，金融资产管理公司（AMC）也纷纷行动，提速为房企纾困；另一方面，对于增量部分，多地加强预售资金监管，营造良好市场环境。
目前，多地“保交楼”政策举措落地有声，购房者直呼“很放心”；三四线城市的从业者则期待政策覆盖面进一步扩大。
接受《证券日报》记者采访的专家表示，AMC纷纷纾困房企，说明各类扶持工作已进入实质阶段，随着中央层面对“保交楼”作出明确指示，预计相关AMC和出险企业的合作情况会增加。同时，优化预售资金监管是因城施策、压实地方政府监管责任的重要方面，预计后续其他地区也会陆续跟进。
AMC加速纾困房企
近段时间，从中央到地方，都对稳定房地产市场工作作出明确指示。7月28日召开的中央政治局会议首提“保交楼”，强调“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”；银保监会十日内三次点题“保交楼”。地方层面，上海银保监局在召开的2022年年中工作推进会中提到，“保持房地产融资平稳有序”“支持上海市做好‘保交楼’工作”。
与此同时，年内监管部门出台多项政策，鼓励AMC积极参与问题房企并购重组、中小金融机构改革化险等重点领域风险化解工作。
AMC纾困房企速度正在加快。8月5日，中国华融发布消息称，近日公司与阳光集团签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。7月19日，河南资产联合郑州地产集团设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。今年以来，中国华融、长城资产、信达资产、东方资产等4家全国性AMC先后参与出险房企的收并购行动。
8月7日，记者从长城资产获悉，今年上半年，公司通过“总总对接”“总分联动”等方式，与12家重点受困房企开展多轮对接及项目筛选，对受困房企提供的意向纾困项目资产深入研判。
“今年3月份以来，国有及地方AMC参与地产风险化解的公开项目中，已披露合作计划的项目纾困资金规模约350亿元。”中金公司研究部银行业首席分析师张帅帅对《证券日报》记者表示，从目前已公开的纾困案例来看，AMC主要纾困方式是联合产业投资人（通常为央企或地方国企）设立纾困基金或合作平台，由AMC发挥产业链及政府资源调动融通优势，由产业投资人发挥开发运营优势。
上海金融与发展实验室主任曾刚对《证券日报》记者表示，AMC作为专业的风险处置机构，与其他金融机构相比在风险处置化解方面更具专业性，可借助多元化手段和综合化平台为出险企业提供有效支撑。未来，AMC在助力房企和重点项目纾困化险等方面将会取得较好进展，发挥重要作用。
值得一提的是，郑州市日前印发的《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》提到，房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作。
“郑州纾困基金模式的创立具有导向作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示，此类基金具有杠杆撬动效应，同时，其投入和运作也体现汇集各类社会资金的导向，尤其是包括资管、商业银行等资金都会进入，客观上增强解决问题的资金实力，对于三季度快速破解“烂尾楼”问题具有积极意义。
河南省信阳市中乐百花公馆3期营销中心李女士告诉《证券日报》记者，“由于多地‘保交楼’各项举措出台时间不久，还未直接传导至信阳市。”她期待政策覆盖面进一步扩大，“‘保交楼’各项举措能从源头上防范‘烂尾楼’风险，但当前只有部分省会城市出台相关举措，希望未来政策面能覆盖至三四线城市，给予购房者更多信心。”
多地加强预售资金监管
今年年初，住建部、央行和银保监会三部门联合印发《关于规范商品房预售资金监管的意见》（以下简称《意见》），加强对预售资金的监管。随后多地陆续出台相关细则。
中信证券首席经济学家明明对《证券日报》记者表示，多地均按照《意见》落实细则，包括预售资金如何确定商业银行、监管账户的设立、如何确定监管额度、资金如何使用、企业违规挪用将被追责、厘清三方监管部门各自权责等多方面内容。不同之处在于：一是监管额度的核准方式不同，有的地方按预售总价款的某一比例，也有地方是固定工程造价或工程造价乘以系数；二是在商品房建设过程中，资金支取的工程节点设置方式和对应节点的预售资金监管账户余额要求不尽相同。
为进一步观察监管要求实施情况，《证券日报》记者以购房者身份，线上咨询了郑州市金水区某新开楼盘项目（商品房）的经纪人。对方介绍，“项目计划2024年底交房，交房时间和交房品质都有保障。”
当记者表示对期房有“烂尾”顾虑时，该经纪人表示，现在监管要求，房地产开发企业预售商品房取得的全部收入，需全部存入监管账户，目的就是保交房、防“烂尾”、保障购房者权益。
有郑州市购房者对记者谈及政策发布后最直观的感受，“现在楼盘售楼处连财务人员都没有，全都是银行提供的资金监管账户专业POS机，让人很放心。”
同样的情形也发生在信阳市。李女士介绍，“自河南地区出台预售资金监管政策后，所有开发商办理商品房预售证必须出具资金监管账户等详细信息。”
在明明看来，优化预售资金监管是因城施策、压实地方政府监管责任的重要举措，预计后续其他地区会陆续跟进。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，发展是解决问题最好的办法，房地产调控政策仍需继续发力，当前房地产市场仍处于深度调整阶段，需继续因城施策加大政策优化力度，给予地方政府更大自主权，降低购房门槛、降低购房成本，如二线城市进一步优化限购、限贷、限售等政策，促进合理住房需求释放，促进房地产市场平稳健康发展。

7. 多地“保交楼”政策举措落地：购房人称放心，从业者盼扩围

近期，多地多部门进一步出台政策促进房地产市场健康平稳发展，金融机构也积极响应并主动担当。一方面，对于存量部分，监管部门和各地政府及时分解执行稳房地产市场要求，金融资产管理公司（AMC）也纷纷行动，提速为房企纾困；另一方面，对于增量部分，多地加强预售资金监管，营造良好市场环境。
目前，多地“保交楼”政策举措落地有声，购房者直呼“很放心”；三四线城市的从业者则期待政策覆盖面进一步扩大。
接受《证券日报》记者采访的专家表示，AMC纷纷纾困房企，说明各类扶持工作已进入实质阶段，随着中央层面对“保交楼”作出明确指示，预计相关AMC和出险企业的合作情况会增加。同时，优化预售资金监管是因城施策、压实地方政府监管责任的重要方面，预计后续其他地区也会陆续跟进。
AMC加速纾困房企
近段时间，从中央到地方，都对稳定房地产市场工作作出明确指示。7月28日召开的中央政治局会议首提“保交楼”，强调“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”；银保监会十日内三次点题“保交楼”。地方层面，上海银保监局在召开的2022年年中工作推进会中提到，“保持房地产融资平稳有序”“支持上海市做好‘保交楼’工作”。
与此同时，年内监管部门出台多项政策，鼓励AMC积极参与问题房企并购重组、中小金融机构改革化险等重点领域风险化解工作。
AMC纾困房企速度正在加快。8月5日，中国华融发布消息称，近日公司与阳光集团签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。7月19日，河南资产联合郑州地产集团设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。今年以来，中国华融、长城资产、信达资产、东方资产等4家全国性AMC先后参与出险房企的收并购行动。
8月7日，记者从长城资产获悉，今年上半年，公司通过“总总对接”“总分联动”等方式，与12家重点受困房企开展多轮对接及项目筛选，对受困房企提供的意向纾困项目资产深入研判。
“今年3月份以来，国有及地方AMC参与地产风险化解的公开项目中，已披露合作计划的项目纾困资金规模约350亿元。”中金公司研究部银行业首席分析师张帅帅对《证券日报》记者表示，从目前已公开的纾困案例来看，AMC主要纾困方式是联合产业投资人（通常为央企或地方国企）设立纾困基金或合作平台，由AMC发挥产业链及政府资源调动融通优势，由产业投资人发挥开发运营优势。
上海金融与发展实验室主任曾刚对《证券日报》记者表示，AMC作为专业的风险处置机构，与其他金融机构相比在风险处置化解方面更具专业性，可借助多元化手段和综合化平台为出险企业提供有效支撑。未来，AMC在助力房企和重点项目纾困化险等方面将会取得较好进展，发挥重要作用。
值得一提的是，郑州市日前印发的《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》提到，房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作。
“郑州纾困基金模式的创立具有导向作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示，此类基金具有杠杆撬动效应，同时，其投入和运作也体现汇集各类社会资金的导向，尤其是包括资管、商业银行等资金都会进入，客观上增强解决问题的资金实力，对于三季度快速破解“烂尾楼”问题具有积极意义。
河南省信阳市中乐百花公馆3期营销中心李女士告诉《证券日报》记者，“由于多地‘保交楼’各项举措出台时间不久，还未直接传导至信阳市。”她期待政策覆盖面进一步扩大，“‘保交楼’各项举措能从源头上防范‘烂尾楼’风险，但当前只有部分省会城市出台相关举措，希望未来政策面能覆盖至三四线城市，给予购房者更多信心。”
多地加强预售资金监管
今年年初，住建部、央行和银保监会三部门联合印发《关于规范商品房预售资金监管的意见》（以下简称《意见》），加强对预售资金的监管。随后多地陆续出台相关细则。
中信证券首席经济学家明明对《证券日报》记者表示，多地均按照《意见》落实细则，包括预售资金如何确定商业银行、监管账户的设立、如何确定监管额度、资金如何使用、企业违规挪用将被追责、厘清三方监管部门各自权责等多方面内容。不同之处在于：一是监管额度的核准方式不同，有的地方按预售总价款的某一比例，也有地方是固定工程造价或工程造价乘以系数；二是在商品房建设过程中，资金支取的工程节点设置方式和对应节点的预售资金监管账户余额要求不尽相同。
为进一步观察监管要求实施情况，《证券日报》记者以购房者身份，线上咨询了郑州市金水区某新开楼盘项目（商品房）的经纪人。对方介绍，“项目计划2024年底交房，交房时间和交房品质都有保障。”
当记者表示对期房有“烂尾”顾虑时，该经纪人表示，现在监管要求，房地产开发企业预售商品房取得的全部收入，需全部存入监管账户，目的就是保交房、防“烂尾”、保障购房者权益。
有郑州市购房者对记者谈及政策发布后最直观的感受，“现在楼盘售楼处连财务人员都没有，全都是银行提供的资金监管账户专业POS机，让人很放心。”
同样的情形也发生在信阳市。李女士介绍，“自河南地区出台预售资金监管政策后，所有开发商办理商品房预售证必须出具资金监管账户等详细信息。”
在明明看来，优化预售资金监管是因城施策、压实地方政府监管责任的重要举措，预计后续其他地区会陆续跟进。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，发展是解决问题最好的办法，房地产调控政策仍需继续发力，当前房地产市场仍处于深度调整阶段，需继续因城施策加大政策优化力度，给予地方政府更大自主权，降低购房门槛、降低购房成本，如二线城市进一步优化限购、限贷、限售等政策，促进合理住房需求释放，促进房地产市场平稳健康发展。

8. 多地保交楼政策举措落地，这个政策是从哪些方面惠及业主的？

首先是对于民宿经济迎政策利好，更好的加快布局。乡间别墅开发应纳入各地旅游发展规划。对乡间别墅的投资、建设、改造、升级，可给予资金补贴或贴息贷款。返乡发展创业的，可按规定享受相关税收优惠政策，民宿经济将进一步推动乡村旅游，地方政府及相关企业将加快布局民宿产业，将助推精品民宿的发展，然而，随着乡村旅游逐渐向度假式深度体验游过渡，民宿产业的发展急需实现更规范、更高质量的发展。

其次更好的落实房地产调控长效机制。“四限”调控仍需严格落实，核心一二线城市要坚持房地产调控目标，坚定不移。房地产行业去杠杆将继续实施，企业负债率和居民杠杆率将降至相对安全的水平。房地产行业集中度将持续提升，优质房企有望获得业绩集中度提升机会，问题房企将出清。交易有望先企稳回升，大部分三四线城市市场也能真正企稳。

再者加大政策优化力度，赋予地方政府更大自主权，降低购房门槛，降低购房成本。房地产市场仍处于深度调整阶段，要继续落实因城施策，购买房屋。促进合理住房需求释放，促进房地产市场平稳健康发展。除了降低购房门槛，降低购房成本外，通过发放契税补贴、住房补贴、消费券等方式促进住房消费，还有更多的空间。

另外需要支持优质房地产企业并购重组。鼓励银行业金融机构为重点房地产企业风险处置项目的并购重组提供金融支持和服务。据悉，该行已告知部分大型优质房企，对于风险敞口企业项目的债权收购，相关并购贷款将不再纳入“三红”相关指标。从开始到完成登记并购案，直观反映决策层高度重视问题项目的交付风险，利好政策落实速度略快于预期。