房产评估时，影响因素修正里面的新旧程度是怎么计算的。

1. 房产评估时，影响因素修正里面的新旧程度是怎么计算的。

该计算公式如下：
　　修正值=案例成交价 X 交易时间修正系数K1 X 交易情况修正系数K2 X 区域因素修正系数K3 X 个别因素修正系数K4 X 容积率修正系数K5 X 剩余年期修正系数K6
　　其中：
　　交易时间修正系数K1=(1+地价环比上涨率1%）^(案例交易时间到待估宗地交易时间之间经过的月数）
　　交易情况修正系数K2=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）

　　区域因素修正系数K3=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
　　个别因素修正系数K4=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）

　　容积率修正系数K5=待估宗地与容积率为1 之间修正系数A / 案例宗地与容积率为1 之间修正系数B
　　待估宗地与容积率为1 之间修正系数A=容积率为1 时修正系数X（待估宗地容积率-1）/0.1X9%
　　案例宗地与容积率为1 之间修正系数B=容积率为1 时修正系数X（案例宗地容积率-1）/0.1X9%

　　剩余年期修正系数K6=(1-（1+土地还原利率）^(-待估宗地剩余年限)) /(1-（1+土地还原利率）^(-案例宗地剩余年限))

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2. 房产原值可否按重新评估后的价值计征收房产税

对经营自用的房屋：以房产的计税余值作为计税依据
「注意」：计税余值是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额（≠会计账原值≠净值）
房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
更换房屋附属设施和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值（＋新－旧）；对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除（不调整）。
自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。
对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

3. 房产评估时，影响因素修正里面的新旧程度是怎么计算的。

该计算公式如下：
　　修正值=案例成交价
X
交易时间修正系数K1
X
交易情况修正系数K2
X
区域因素修正系数K3
X
个别因素修正系数K4
X
容积率修正系数K5
X
剩余年期修正系数K6
　　其中：
　　交易时间修正系数K1=(1+地价环比上涨率1%）^(案例交易时间到待估宗地交易时间之间经过的月数）
　　交易情况修正系数K2=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
　　区域因素修正系数K3=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
　　个别因素修正系数K4=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
　　容积率修正系数K5=待估宗地与容积率为1
之间修正系数A
/
案例宗地与容积率为1
之间修正系数B
　　待估宗地与容积率为1
之间修正系数A=容积率为1
时修正系数X（待估宗地容积率-1）/0.1X9%
　　案例宗地与容积率为1
之间修正系数B=容积率为1
时修正系数X（案例宗地容积率-1）/0.1X9%
　　剩余年期修正系数K6=(1-（1+土地还原利率）^(-待估宗地剩余年限))
/(1-（1+土地还原利率）^(-案例宗地剩余年限))
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4. 房地产评估怎样选出价值类型和原因

国家有关部门联合发布的房地产抵押估价指导意见》强调,房地产估价行业在实施以抵押为目的的估价业务时,应严格按照该指导意见操作。“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款”。




由此可知,房地产抵押评估必须选择价值类型为抵押价值,且房地产抵押价值与房地产市场价值的关系为：房地产抵押价值=市场价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款。




其中,市场价值为假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值；房地产估价师知悉的法定优先受偿款,包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债款数额,以及其他法定优先受偿款。




但在实际操作中,常会遇到行业上的不少尴尬。熟悉银行抵押业务的人士都知道,银行对于一单估价业务的一般流程是：先找估价公司出具预估单,银行根据预估单给出的价格进行内部审核,待审核通过后,再通知【摘要】
房地产评估怎样选出价值类型和原因【提问】
国家有关部门联合发布的房地产抵押估价指导意见》强调,房地产估价行业在实施以抵押为目的的估价业务时,应严格按照该指导意见操作。“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款”。




由此可知,房地产抵押评估必须选择价值类型为抵押价值,且房地产抵押价值与房地产市场价值的关系为：房地产抵押价值=市场价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款。




其中,市场价值为假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值；房地产估价师知悉的法定优先受偿款,包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债款数额,以及其他法定优先受偿款。




但在实际操作中,常会遇到行业上的不少尴尬。熟悉银行抵押业务的人士都知道,银行对于一单估价业务的一般流程是：先找估价公司出具预估单,银行根据预估单给出的价格进行内部审核,待审核通过后,再通知【回答】