199亿接盘万达酒店，如今却负债2800多亿，富力该如何抉择？

1. 199亿接盘万达酒店，如今却负债2800多亿，富力该如何抉择？

富力地产作为曾经的“华南五虎”之首，一直在地产界充当着老大哥的角色，可是多年的经营不善加上负债过高，让这个老大哥苦不堪言。
  
 创立于1994年的富力地产，总部设在广州，目前拥有国家多个一级、甲级相关资质，是房地产行业中综合实力最强的企业之一。富力创始人李思廉和张力在当时看到了中国房地产行业上涨的趋势，于是筹集了2000万元资金创立了富力地产公司，从旧工厂改造做起。富力凭借旧城改造拿下了一个又一个的项目，成长速度十分惊人，成为旧城改造中受益最大的房地产企业。2005年，富力地产选择在香港上市，首日成交量便达到了617万股，成交总额超6860万港元，市值达到了200亿港元，这也让富力地产一举成为当时H股上市集资最高的中国内地民营企业。
  
 
  
 上市不到一年的时间里，富力地产便跻身港股上市公司中市值最高的200家行列，2007年坐上了中国房地产企业第四名的宝座。正值劲头的富力地产准备大干一场，并要回归A股，于是致力于快速扩张，拿到了许多项目，可是未曾料到的是2008年遭遇了经济危机。经济危机使富力地产遭受重创，资金链出现严重问题，2012年富力地产现金流为-24.6亿元，到了2018年第三季度负债更是高达2863亿元人民币，连续7年为负。之前的富力地产专注于一线城市的项目建设，在经济危机时期遭受打击后，富力开始进军二三线城市，然而却遇上了2013年楼市调控，富力的计划再次失败。
  
 
  
 富力还有一个不得不说的业务，那就是富力酒店，从2003开始富力就投资高端酒店，如丽思卡尔顿、凯悦、洲际等知名酒店品牌。但是富力的酒店业务却长期处于亏损状态，2013年到2017年，富力酒店的亏损金额都超过1.4亿元人民币，最高时亏损2.5亿元。即便是连年亏损，富力还是不断扩张酒店业务，2017年7月富力接盘了万达旗下的77家酒店，收购价格为199亿元，相当于一家酒店2.58亿元，远低于富力之前的酒店成本价。这77家酒店占地面积超过28万平方米，拥有超过2.3万间客房，外界估值不低于331亿元。不过在2018年上半年财报中，富力酒店的营收为7.51亿元，亏损了0.89亿元。
  
 
  
 2018年上半年富力资产负债率高达80%，比起2017年负债率增长了2.8%，其负债总额也由2015年的1345亿元增加到2017年的2332亿元，到了2018年，仅前三季度负债额度就高达2863亿元。随着债务越积越多，富力的融资也变得越来越困难，2018年上半年10亿元的中期票据发行计划取消，之后10亿元的融资发行计划也被中止，8月份的60亿元住房租赁债权的发行计划也被迫取消。2017年10月，富力地产主动中止A股审查，这已经是富力第五次回归A股失败。2019年2月，富力地产发布了盈利警告，2018年合并利润同比减少了60%，全年的销售总额为1423亿元，销售面积为1093万平米左右。
  
 
  
 自从“去杠杆”成为房地产行业的新主题，各房地产企业都选择主动去杠杆，例如恒大积极引入投资者降低集团的负债率，融创借助联合权益投资等手段有效的控制了杠杆率，然而富力地产却特立独行，偏向独立运营和公开市场融资。2018年上半年的融资成本达27亿元，同比增长184%。除了资金问题之外，富力地产的负面消息也是不断，自从2005年开始，富力地产就被频繁起诉，因质量问题维权的不在少数。还有虚假宣传学区房，原本9年制的名校变成了6年制小学，引发大量户主维权，富力地产也被指控有炒房的嫌疑，富力在哪房价就会上涨。
  
 
  
 如今富力地产的总市值为537亿港元，相比之下，恒大的市值已经超过3600亿港元。富力地产如此高额的负债，加上连年的亏损，昔日的“华南五虎”之首，也变得风光不再。

2. 富力接手万达酒店，万达未来能否重回巅峰？

玩房地产的开发商就是这样，无论是买地皮还是卖地皮都需要资金支持，就算知道这块地皮是赔钱的也要往里面砸钱，如果不砸钱自己赔的钱就会更多。这就是为什么万达能在酒店方面赚到钱却把酒店卖给了富力。万达只要获得资金是可以东山再起的。

万达经营项目可不是只有酒店，有很多地皮、商业位置买卖我们是看不见的。但是在明面的我们是知道万达将酒店卖给了富力。富力有实力接手往酒店里砸钱，这就和饭店一样，刚开始营业都要赔本赚吆喝。其实酒店就是在赔钱中赚钱，只要钱的流动大起来，就可以在流动资金中赚钱了。万达也是，他们不只是只有酒店这个资金流动点，他们还有别的资金流动点。

可能万达不如他们原来辉煌时有钱了，所以就供不起那么多的资金流动点了，如果降低别的资金流动点的资金来维持酒店的话，很有可能造成全线崩盘，不如先把酒店转手出去，这样稳一点。所以万达经营的智慧也就在这里，看似万达没落了，可万达此时正是在蓄力的时候。

东山再起是肯定的，当万达的资金足以继续供应酒店时，他们会重新盖酒店，他们不用寻找优秀的地理位置，因为他们还有名气，只要在哪里盖酒店，哪里就会变成优秀的地理位置。我们期待万达的东山再起，万达肯定也想重回大家的视野，他们的酒店和广场确实让我们的生活方便了很多。

3. 富力199亿购万达酒店借酒店运营突围后分拆上市？

以第三者之态突然杀入万达融创的世纪大交易，令富力地产这家沉寂了许久的老牌地产商重新登上了头条。
7月19日，融创收购万达资产的历史性大戏落下帷幕，最终融创以438.44亿元拿走13个文旅项目，富力以近200亿揽下77家酒店资产，这比之前融创收购时的价格便宜了100多亿。
借此收购，富力的酒店规模将超过100家，一举成为全世界最大的酒店运营商之一，而这一鲜明的标签，也是富力在房地产转型时期突围的路径。
7月20日，富力董秘胡杰在招商证券电话会议上透露，上半年富力完成400亿元收入，公司将全部以自有资金支付。
不过，持有酒店类重资产可谓是当前房地产商的小众选择，尤其是在2014年以来酒店业运营全行业面临困难的情况下，富力未来要想实现酒店盈利和稳定的现金流，进行资本化分拆是必经之路。
富力的新标签
在7月19日的万达融创富力签约仪式上，上演了戏剧性的一幕，活动背景板上的富力地产字样撤掉又加上，会议延长一小时，如今看来，可能是富力两位董事长张力、李思廉当场“砍价”成功。
最终的收购方案，是原定价335.95亿元、由融创接手的酒店项目，改由富力地产以199.06亿元收购，且76家酒店增加至77家。
富力地产董秘胡杰透露了交易谈判的过程，称富力从获得消息到签字拍板只用了三四天时间，强调“只接受6折价格”，“直到签约前最后一刻才定下”。
在富力看来，这无疑是一笔特别划算的买卖。收购价仅为酒店账面净值6折，低于酒店成本。
据富力公告，77家城市酒店均位于所在城市的核心地段，约为328.6万平方米，共23202间客房，包括四个高端大连万达自营酒店品牌和多个国际知名豪华酒店管理品牌（威斯汀、希尔顿等），77家酒店资产净值预期为不少于331.76亿元。
胡杰表示，除了价格便宜，减少酒店成本投入并可以直接运营产生收益，也是富力此次收购看重的因素。根据富力的测算，77家酒店开发需要占用15-20年时间，因此这笔交易每年成本就省了数十亿元，还省了酒店初期推广成本。
另一方面，收购酒店也有助于富力自己的业务版图扩张。富力联合创始人、董事长之一的李思廉的存在，让富力这家公司始终带有港资地产商的基因，而港资地产商更为注重持有物业和经营现金流。
在富力的持有物业业务中，购物中心、写字楼并非强项，相对而言公司在高端酒店经营上经验更为丰富。富力从2004年开始投资建设高端酒店，均由凯悦集团、洲际集团、希尔顿集团、雅高酒店集团等国际知名酒店管理公司运营，具有较强竞争力。
数据显示，富力地产已开业和建设的高级酒店共有24家，主要位于广州、惠州、成都、重庆、北京和海南等地，均为4-5星级豪华酒店。2016年，公司酒店业务实现稳健增长，营业收入同比增长15.33%至13.62亿元。
富力地产在2016年年报中曾表示，希望以适当步伐扩大包括酒店在内的高端和具备高资本价值的投资组合。富力认为，持有投资物业组合，提供可靠现金流，可抗衡经济周期起落。
因此，以较低的价格将万达77家酒店纳入旗下，对于富力地产来说恰逢其时。上海易居研究院智库中心总监严跃进表示，近年来富力持续规模扩张，收购酒店项目，能够扩大其资产管理的规模，有助于其后续经营业绩的提升。
而在接手万达77家万达酒店后，富力将持有超过100家酒店，成为全球最大的五星级酒店业主之一，未来可与希尔顿、万豪等酒店集团竞争；这也是这家老牌地产商在规模徘徊不前、多元化转型不力之下的自我突破：借道收购，变身专业酒店运营商。

资本化之路
一向低调沉稳的富力此次一出手就是200亿，也让外界对富力的资金来源产生疑问。
收购前，富力自身的负债率超过了行业平均水平。数据显示，截至2017年3月底，富力集团合并资产总额2325.04亿元，负债合计1853.68亿元，资产负债率为79.32%。现金及现金等价物的期末余额为245.22亿元。
对此胡杰表示，区别于融创之前的“承债式收购”，富力对万达酒店只采用资产收购，万达将把负债剥离。“上半年富力完成400亿元收入，自有资金充足，2年内付款也减少资金压力。”
收购完成后，富力净资产将增加100多亿元，负债率将从2016年79%多，下降至74.9%-75%，改善了资产负债状况。
胡杰还称，此次收购总价不足200亿元，77间酒店2016年当年收入总额为53亿元，4年经营额即可覆盖收购对价，且增加现金流，如果酒店全部用于融资，已经能够融回超过收购的价格。
值得关注的是，酒店作为流动性较差的重资产，在中国房地产业盈利指数中，排名靠后。富力地产的酒店业务虽然是在稳健增长，但总体的盈利水平并不乐观。
据富力地产财报显示，2016年酒店运营亏损人民币1.83亿元，2015年度则亏损1.67亿元。而此次收购万达的76家酒店（未计新增的一家），2015年和2016年的营业利润分别为5.5亿元、8.7亿元，净资产回报率也不到3%。
如何实现酒店的长期运营与盈利？胡杰表示，收购完成后，富力计划未来对酒店进行拆分上市，这在一定程度上可以解决酒店面临的盈利难题。
严跃进表示，酒店难以盈利的原因，一方面在于各类竞争性产品的增加，供大于求；另一方面在于酒店本身的物业改造、外包管理会占用很多资源和资金，从而压缩了酒店的盈利空间。要想突破这一局面，应该从酒店运营和资本化运作两个方面努力。

对于富力来说，后续通过资本化运作来为酒店产业增加竞争力是必要的。具体地，富力主要可以通过三种方式进行资本化运作。
第一是回归A股；第二是不断进行再融资，尤其是收购酒店以后，品牌统一经营管理需要各类资金支持；第三是进行资产证券化，将酒店打包分拆上市。后续在证券化的基础上，也可以做轻资产的模式。
早前富力地产的管理层就透露了要于2017年第三季度回归A股的计划，对此，中银国际分析认为，由于地产公司的融资渠道受政府紧缩政策限制，预计富力上市计划依然存在不确定性。

4. 富力189亿买77个万达酒店，以为捡了大便宜，如今却是年年亏损

最近许家印的恒大是陷入了严重的流动性问题，广州另外一个地产巨头富力的日子也不轻松。富力中期财报显示，短期借款达519亿，长期借款是914.45亿。
  
 
  
  
 恒大、富力、融创这些公司都是过去几年一直在高杠杆运转的公司，如今遇到了行业收紧，压力就自然出现了。当然目前富力的情况比恒大还是好不少。
     
 恒大上半年房地产业务亏损40多亿，富力还是赚了30亿。另外一点富力也比恒大聪明，他们从去年就开始出售了一些非核心资产，套现了一些现金，增强了流动性。
  
 
  
  
 说到富力不得不说到一笔收购，那就是4年之前，富力189亿买下了77个万达酒店。当时很多人说富力是捡了一个大便宜。为何这么说呢？77个酒店才卖189亿，也就是说每一个酒店才2亿多。
  
 
  
  
 海底捞巅峰的时候900多个门店，市值却是高达4千多亿，也就是说一个海底捞餐厅价值就高达5个亿了。这一对比，确实可以觉得富力是捡了一个大便宜，毕竟当时万达的资金出现问题，所以富力是买便宜了。
     
 收购一年之后，富力的老板张力就说，这笔收购非常好，已经赚了百亿。张力这个赚百亿的意思是酒店估值涨了百亿。
  
 
  
  
 不过如今收购4年过去了，当时大便宜，如今却是大麻烦。今年上半年富力酒店收入26.35亿，不过亏损却高达5.47亿。很多人可能会说疫情影响，酒店业亏损很正常。
  
 
  
  
 实际上富力酒店业务从2018年就一直亏损。2018年亏损1.83亿，2019年亏损10.08亿，2020年亏损14.27亿，亏损并没有减少，而且是逐年增加。
     
 富力目前是全球最大的豪华酒店集团。不过王健林说过，一家公司如果不赚钱，其实是不道德的。如果业务一直在亏损，那么规模多大都没用。酒店行业不是互联网，规模并不能换来成本的下降。
  
 
  
  
 万达当年做酒店其实并不是真的认为酒店可以赚钱，而不过是万达广场的配套而已。王健林在各个城市拿地盖万达广场，为了配合万达广场的发展，于是王健林就不得不配套建设酒店。
  
 
  
  
 实际上这些酒店在万达的运营中一直是鸡肋，投入大收益小，最终王健林是在2017年把包袱甩给了富力。
     
 实际上酒店这个生意真的不是好生意。酒店的固定投入太大，回收周期太长了。世界上很多著名的酒店品牌，他们都是只做管理品牌，而不做重资产的事情。富力是做房地产起家，后来又投资商业地产，盖了不少的写字楼，后来又发展酒店生意。
  
 
  
  
 实际上富力189亿收购了万达77个酒店，如今看来并不明智。虽然每年亏损额度不算大，但是毕竟一直在亏损。另外业务重估价值可能上涨，不止189亿，可能高达200多亿，但是富力必须得找到人接手，这部分的利润才可以变成真金白银，以如今这个行情，富力要找到接盘的人不容易。王健林做酒店是为了配套，虽然酒店亏了，但是他的万达广场没有亏。富力则不一样，单纯买下这些酒店来经营，就是为了在酒店上面赚钱。其实豪华酒店也是品牌好听，实际上真的不太赚钱。
     
 今年上半年华住酒店市值1053亿，利润也才1.3亿，另外一家著名的上市公司锦江酒店市值538亿，但是利润更是只有0.05亿。
  
 
  
  
 所以说当时王健林看似吃亏，其实他捡了一个便宜。富力看似捡便宜，其实是吃亏了。如今王健林的万达商管负债已经降低到了1400多亿，而且王健林已经拆分了万达轻资产公司准备去香港上市了。
  
 
  
  
 王健林重回巅峰是指日可待，而且万达已经从4年之前的债务问题中走出来了。如今富力也必须谨慎小心，毕竟恒大就是前车之鉴。

5. 万达的酒店也脱手后，他们还能靠什么赢了？

万达企业现在一直备受大家的关注，大家都知道万达企业近年陷入了财政危机，在2017年先后卖掉13个文旅项目以及77家酒店物业，同样在2017年还直接卖了两家已收租万达广场，并对万达商业进行大幅度减资。据悉一个多月时间，至少将20家万达广场注册资本减至清一色0.5亿元。这样卖老底的举动，不仅令路人唏嘘感叹，万达现在还能拿什么东山再起？

其实万达原有四大集团是商业地产、文化、金融、网络科技，但从2018年就变成商管、文化、地产、金融。而商管集团源自于万达商业地产，旗下主要业态为万达广场，并且截至2018年底，万达商管已经拥有280个万达广场。这一年，万达服务业收入占总收入的75.1%，其中有稳定增长预期的租金收入达328.8亿元，占总收入的15.3%。可以说万达虽然不复以往风光了，但是还远远没到山穷水尽的地步，商管就能算做万达的底牌。

此外万达的商管招商策略也一直受到业内的称赞。曾在世纪金源等多家商管公司做过招商工作的张巍，多次参加万达举办的招商大会后就说过，万达的招商大会“有点江湖老大的作风，他不怕被抢品牌商，在会上我们总能碰到老朋友。”全国工商联房地产商会商业地产研究会会长王永平把万达商管的招商策略形容为胡萝卜加大棒。举例:如果优衣库、海底捞等品牌商同万达合作时，在入驻中心城市黄金地段的万达广场时，也必须承诺入驻非中心城市偏远地段的万达广场。品牌商通常都会对万达这种以肥补瘦的策略妥协。

总的来说万达如王健林所说的“万达既然认准了轻资产、低负债的发展战略，就不能动摇。”，他们已经更改了策略，而且王健林还希望2020年万达变成一家现代服务业公司，他认为转型成功最主要的标志就是租金稳定增长。而商管业务无疑是实现这一目标的主力。

6. 富力收购万达多家酒店背后原因何在？

2017年7月19日，万达与融创、富力签署了一纸协议，富力地产以199.06亿元价格收购万达76家酒店全部股权以及1家酒店70%股权。这份协议令富力地产成为了除了房地产开发商以外的全球最大豪华酒店业主。据富力地产提供的数据显示，富力地产已经拥有88家酒店的资产，富力地产的酒店业务营收却只占4%，并且连续六年呈现亏损的状态。

2017年富力地产的盈利为260亿元，收入的来源主要是收购万达酒店和写字楼资产所产生的“议价收购收益”。富力地产之所以选择收购万达酒店，就是看重酒店业务对现金流的贡献。
富力收购万达酒店资产是一笔双赢交易，通过购买万达酒店资产，富力带来了8亿多元的现金流。


截止目前，富力地产已经支付给万达181.58亿元款项，而万达的70家酒店及写字楼物业已经完成了与富力地产的交割。通过这样的交易，富力地产不仅获得了全球最大豪华酒店业主的头衔，而且获得了214.24亿元的超高净利润，且其交易资产中的酒店及写字楼市值上升至324.68亿元。

收购万达资产除了给富力地产带来净利润和收益率，还一定程度降低了其负债率。相比2016年，2017年富力地产的负债率下降了1.08%。
富力地产在收购万达酒店之后，除了带来的直接回报以外，富力地产也面临着一些难题，如酒店抛开抵押融资的功能，其回报率低、盈利周期长也是富力要面对的难题。未来富力考虑经整合酒店资产业务，提升酒店收益，同时增加酒店服务内容以提高入住率。