中国房地产发展趋势分析

1. 中国房地产发展趋势分析

一、开发商负债率逐步降低，由之前的80%-90%，下降至40%-50%。
二、高地价、广修房将会收敛。
三、开发商回归建房主业，像之前玩足球、造汽车的跨界现象会越来越少。
四、多如牛毛、大大小小的房产公司，将大鱼吃小鱼，向头部集中。
五、开发商修小楼盘，住宅、商住齐头并进。

简介。
2019年4月19日，中共中央要求“要坚持房住不炒”定位。据中国社会科学院财经战略研究院《中国住房市场发展月度分析报告（2019年07月）》显示，核心城市房价涨速连续3个月下降，二手房成交量较快下探。
2019年6月核心城市房价基本停止上涨，总体实现房价稳定目标。6月，纬房核心指数微升至105.82点。与5月的105.73点相比，房价环比仅上涨了0.09%。自4月份以来房价涨速持续下降。6月核心城市的房价涨速较2-5月进一步减缓，近1个月核心城市房价已经基本停止上涨。

2. 中国房地产发展趋势分析

房地产市场现状分析如下：
一、开发商负债率逐步降低，由之前的80%-90%，下降至40%-50%。
二、高地价、广修房将会收敛。
三、开发商回归建房主业，像之前玩足球、造汽车的跨界现象会越来越少。
四、多如牛毛、大大小小的房产公司，将大鱼吃小鱼，向头部集中。
五、开发商修小楼盘，住宅、商住齐头并进。

相关政策
2019年4月19日，中共中央要求“要坚持房住不炒”定位。据中国社会科学院财经战略研究院《中国住房市场发展月度分析报告（2019年07月）》显示，核心城市房价涨速连续3个月下降，二手房成交量较快下探。
2019年6月核心城市房价基本停止上涨，总体实现房价稳定目标。6月，纬房核心指数微升至105.82点。与5月的105.73点相比，房价环比仅上涨了0.09%。自4月份以来房价涨速持续下降。6月核心城市的房价涨速较2-5月进一步减缓，近1个月核心城市房价已经基本停止上涨。

3. 请对中国近期房地产界发展趋势进行分析？

　　2011上半年全国房地产市场分析及下半年预测
　　今年初，国务院出台了被称为“史上最为严厉”的调控政策 “国八条”。如今，上半年已经结束，整体市场运行情况如何？政策成效是否进一步体现？未来走势又会怎样？对此，我们在调控基调与后续政策、上半年及二季度全国各级市场表现、政策与市场趋势三个层面上进行了阐述和分析。
　　第一部分，调控政策的基调与梳理
　　（一）总体基调
　　虽然“国八条”出台后的诸多迹象表明政策已取得一定短期成效，但长远来看政策的根本目标是为了逐渐平衡住房市场供需结构，引导房地产市场健康稳定发展。因此，为了给长期调控争取更多宝贵时间，“限贷”“限购”等短期政策暂时不会轻易松绑。此外，保障房建设、土地供应、市场监管等长期政策也正在朝着预定的方向完善与稳固。
　　（二）政策梳理
　　二季度新出政策主要是各部委及地方政府对“国八条”政策的积极跟进，对各项细则的深入落实。通过梳理发现，二季度政策内容主要体现在通过各种形式鼓励支持保障房建设；各地严格按照“国八条”要求出台年度供应计划以落实土地供应；在一、二手房的销售环节加强市场监管等几方面。另外，面对持续加大的通胀压力，央行年内连续六次提高存款准备金率以收紧金融信贷。
　　第二部分，全国二季度各级市场分析
　　本部分从一级市场、二级市场、三级市场、租赁市场四个方面进行全方位解读。
　　为了更好的总结各城市的成交特征，根据各城市出台限购城市的严厉程度，将监控城市分为以下三类进行梳理：
　　一线城市：包括北京、上海、广州、深圳。
　　限购政策严厉的二线城市：主要指限购范围覆盖全市、限购门槛高、无明确限购截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、苏州、大连、厦门、宁波、无锡、银川、武汉、温州、西安、南昌、海口、西宁、乌鲁木齐、佛山。
　　限购政策不太严格的二线城市：主要指限购范围仅限主城区、限购门槛低、有明确限购截止期限的城市，包括长沙、青岛、昆明、济南、贵阳、成都、长春、哈尔滨、太原、石家庄、南宁、福州、三亚、沈阳。
　　（一）一级市场：除限购较松的二线城市之外，上半年多数城市土地成交明显放缓
　　根据国家统计局的统计数据显示，
　　2011年上半年一线城市、限购较严的二线城市住宅用地成交面积同比明显下降，降幅分别达到13.5%、44.0%；而限购较松的二线城市同比上涨23.3%。
　　二季度一线城市、限购较严的二线城市、限购较松的二线城市成交量环比均出现下滑，其中，限购较严的二线城市成交面积环比下降最为显著，降幅高达38.5%；成交均价方面，一线城市、限购较严的二线城市、限购较松的二线城市环比均呈下降态势。
　　通过二季度供需情况分析发现，需求方面来看，企业拿地速度有所放缓，十大标杆房企今年上半年新增土地储备面积3971万平方米，同比下降23%。供应方面来看，进入二季度政府推地更为谨慎。一线城市、限购较严的二线城市、限购较松的二线城市住宅用地供应量均大幅下降。
　　（二）二级市场：上半年三类城市成交量环比出现不同程度下滑，二季度仅一线城市成交量环比回涨。
　　从各重点城市2011年上半年、各季度一手市场成交总体情况看：上半年全国各重点城市成交量环比均出现了明显的下滑，达到23.0%至33.8%，同比则基本持平，涨跌幅均在10%以内。
　　一线城市二季度成交量有明显的回涨，同比增长23.7%，环比增长16.4%；二线城市无论限购是否严厉，二季度均出现成交量持续下跌的态势，下跌幅度相当，同环比均在10%至20%之间。
　　从供需及政策力度方面分析成交原因发现：政策适应能力强，供应放量，需求充足促使一线城市成交回暖；供应观望，需求规模有限导致限购较严的二线城市成交尚未回暖；政策适应力弱，需求规模不足导致限购较松的城市成交走低。
　　（三）三级市场：上半年重点城市二手成交量大幅下降，二季度价格开始滞涨走跌
　　根据国家统计局统计数据显示，
　　上半年各主要监控城市二手住宅市场量跌价升，各城市成交量环比去年下半年均有下降，降幅在5.1%-36.2%之间，同比来看，除上海增长以外，其他城市成交量同比去年上半年均大幅下降，降幅在23.3%-45.1%之间。成交均价各城市同比去年上半年、环比去年下半年均有上涨。
　　二季度各主要监控城市成交量环比均有下降，降幅在2.4%-39.5%之间，同比来看，除上海增长以外，其他城市成交量同比去年二季度均大幅下降，降幅在35.2%-61.3%之间。成交均价各城市同比去年二季度、环比今年一季度均有上涨。其中，北京、天津同比涨幅超过15%，高于其他监控城市。
　　从当前供、需形势分析成交原因发现：从需求方面看，随着调控的持续，二季度楼市的需求方心态改变，对价格下行预期增强，因此购房决策更为慎重，成交达成更为困难；同时，由于一手住宅项目的集中放量，且一手住宅价格更低、交易税费更低、房贷成本更低，部分需求被分流。从供应方面来看，受各城市调控细则出台影响，急于出手的二手业主在一季度已经集中完成放量，目前市场尚存的二手房业主惜售心态更为严重，并且，限购影响下，受限需求涌入租赁市场使租金价格上涨，部分二手房业主转售为租。
　　（四）租赁市场：上半年整体租赁市场成交量季节性上涨幅度增大，租金稳步上涨。
　　二季度整体租赁市场成交量环比、同比均显著上涨，分别达到41%至30%，租金环比微涨2%，同比上涨10%。上半年成交量季节性上涨幅度增大，租金走势相对平稳。
　　各重点城市成交量上涨幅度以及租金走势有所不同，可分为“量涨价稳”和“量涨价落”两类：“量涨价稳”型主要以天津、杭州两市住宅租赁市场为代表；“量涨价落”型则主要以上海、南京两市住宅租赁市场为代表。
　　多因素促使住宅租赁市场需求膨胀，进而推高季节性成交量上涨幅度：新增需求伴随着城市发展稳步增加；置换需求在宏观经济影响下被动增加。　　
　　第三部分，政策及市场预测
　　总体而言，政策与各级市场发展趋势与基于上半年及二季度的市场情况，对未来一段时期发展趋势判断如下：
　　（一）政策走势：旧有调控政策不会松绑，新的更严厉政策无需出台
　　目前购房需求锐减，成交量大幅萎缩，仅仅是在严厉的限购政策影响下楼市表现出来的一种假象。其实，观望等待的刚性购房需求和改善型购房需求依然旺盛；由于投资渠道匮乏，投资类需求依旧在窥视房地产市场，伺机入场。在供不应求的矛盾无法得到根本扭转的情况下，放松调控政策依旧面临着楼市报复性反弹的风险，因此短期内全面放松当前调控政策的可能性极小。而如果房价能够延续6月份的下跌势头，那么在房价平稳回落的基础上，成交量也有望逐步回暖，带动市场整体向好发展，故而再次出台更加严厉的楼市宏观调控政策似乎也无需出台。
　　（二）一级市场：政府供地压力尚存，下半年土地供应放量在即
　　对于地方政府土地储备部门来讲，迫于供地计划要求及地方财政压力，今年下半年土地供应放量在即。随着政府逐渐加快供地步伐，对全国布局的、有持续发展要求的大型开发商来说，下半年也有土地储备的动力。因此，我们认为，在供需两方的共同作用下，下半年各线城市住宅用地成交将更加旺盛。其中，政策宽松的二线城市土地市场或将更加活跃。
　　（三）二级市场：成交量将出现回涨，因各城市需求特征不同，回涨速度与幅度会存在差异
　　一线城市供应持续放量，需求继续跟进，成交回涨，成交价格企稳——由于一线城市需求充足，即便在严厉的调控政策下，仍然有足够的需求能够基本支撑放量项目的成交，从而推动成交回涨；由于需求在当前市场下倾向于性价比较高的项目，因此总体成交价格将有所调整并逐步企稳。
　　二线城市将逐步进入供应实质性放量阶段，需求阶段式跟进，成交回涨后企稳，成交价格或出现小幅调整——随着限购政策的持续，供需双方结束观望，将引来供应的实质性放量与需求的阶段式跟进，从而使成交量回涨并企稳。由于二线城市需求规模不及一线城市，有效需求将更在意项目性价比，成交价格或出现小幅调整。
　　（四）三级市场：紧随一手市场步伐，二手住宅市场将因价跌带动量涨
　　2011年下半年，大批中低价新盘及保障房项目的逐步入市，将会对其周边二手房业主定价产生影响，加上部分改善型购房者由于需要卖掉旧房后才能有资格或有充足的资金再购买新房，因此二手房业主与购房者的议价空间变大，二手房成交均价或将有所下调。随着房源的增多，部分区域的房价逐步回归理性，将会有更多的首次置业者和改善型购房者出手购房，成交量也将稳步回升。
　　（五）租赁市场：成交量延续季节性上涨的势头，租金伴随性上涨在所难免
　　由于需求膨胀的两方面因素的客观存在，一方面社会资源集中的城市对外来人员的吸引力只会与日俱增，另一方面通胀压力得到缓解之前，住宅租赁市场供需双方价格预期的差异难于改善，置换需求将会更加活跃。可见，住宅租赁市场成交量走势在延续季节性上涨的同时，受到租赁需求客观性膨胀影响，上涨幅度或将进一步升高。另外，受各类因素的作用，一段时期内CPI还将持续攀高，全年通胀预期依然强烈，租金伴随性上涨或将在所难免。

4. 中国房地产市场未来发展趋势

北上广土地出让供不应求，三四线城市空置率持续提升。北京最近出让的大兴、房山等地块可以看到，基本顶着顶价来拿，还得加上庞大的限价房。可以说，房企在北京拿地已经不在乎住宅是否挣钱，只有有地就可以在北京生存下去。而三四线城市，好多房企都在清理库存，开始退出。最引以覆盖率广为自豪的万达也开始某轻资产，众筹，开始推出三四线城市市场。
价格：受目前城市房地产存量、潜在供应量的影响，协同产业发展、人口的迁移、老龄化，预期一线城市涨价，但难以水涨船高，很难达到2008年经济危机后房地产和M2一同突飞猛进的状况。二线城市趋平稳，三四线城市只能祈求各自政府干点实事儿。

5. 中国房地产市场现在的发展趋势

第一，房子越来越多是不争的事实
这十多年来，单就商品房竣工面积年均都在10亿平方米以上，2017年和2018年两年，全国商品房销售面积更是达到创历史的17亿平方米，如果加上政府建设的公租房、廉租房、共有产权房，还有很多无法统计的小产权房等，数目更是庞大。
主要的问题就体现出来了，一二线大城市的房子人口集中，但供应不足，导致房价越来越高。而很多三四五线城市住房供应量一点没少，特别是安置房特别多，因为拆迁成本低嘛，这些地方的房子根本就只能城市内部消化，没有外部投资介入。一句话，住房需求和供应的地域错配越来越明显。有的地方房子过多，有的地方住房供应又不足。
第二，“不动产”越来越多原因是深层次的
在城市里，我们住的房屋楼上楼下很多都是不来往的，你根本就不知道你的隔壁或楼上下房主是什么情况，除了自住，还有可能是投资，还有可能是金融机构查封。在一个城市里，肯定有那么一些闲置多年的烂尾楼存在。而这一切，不仅是市场因素，还有可能是金融问题，导致房屋真正成为“不动产”。
很多的县城，包括一些地级市，除了在楼市火热期，大多数时候费九牛二虎之力卖房仍不好卖，但为什么除了地方招商引资需求外，大多开发商仍旧乐此不疲、源源不断、日复一日的盖房呢？里面的逻辑行内人都知道，房子作为一种变相的金融产品，卖得出去更好，卖不出去还可以抵押给银行换出钱来。
第三，售楼处买房的始终就那些人
现在大城市买房，购房资格还是相当宝贵的，不仅存在于一二线大城市，还包括部分地级市也是如此。在售楼处，你会发现一个奇怪也很正常的现象，也就是买房的就是那么些人，当然，这里指的不是“拖”。能买得起房的人想买更多的房，想法设法获得购房资格，很多房子也在他们之间交易流动，随着房价越来越高，买不起房的人也就再也买不起了。
楼市调控能把房价压下来吗？比如施行的限购、限贷、限售等政策有多大作用？作用肯定是有的，至少在调控加码期内是如此。政策严厉了，我们就会失去很多不具备购房资格的客户，对住房购买的需求也会快速萎缩，特别是一些郊区盘，或者户型产品不好的楼盘就难以去化，这些地方的房价就会面临回调，为加快销售回款，我们也会降价或给出促销折扣，毕竟，企业生存是第一位的。
最后，从长期来看，依靠房地产发展国家经济的模式显然是不可持续的，最终还是要靠实业、制造业推动经济社会向前发展，房地产会犹如温水煮青蛙式退化，房价也就不会继续沿着只涨不跌的老路永续下去，逐步回归是必然趋势。

6. 中国房地产行业发展现状及未来发展趋势

百强房企各梯队销售金额入榜门槛均同比降低
2020年1-4月，百强房企各梯队销售金额入榜门槛均同比降低。截至4月末，TOP10和TOP20房企销售操盘金额的入榜门槛为466亿元和273.1亿元，分别同比降低10.2%和28.8%。销售操盘榜TOP100房企入榜门槛则为36.1亿元，同比下降31%。



恒大操盘金额和销售面积全面领先
2020年1-4月，恒大和碧桂园发展强势，恒大以微弱的优势领先。操盘金额看，中国恒大与碧桂园均进入两千亿阵营，分别为2102.5亿元与1835.9亿元，万科地产紧随其后，这三家企业形成了明显的断层优势;
根据操盘面积看，中国恒大、碧桂园遥遥领先，操盘面积均超过2000万平方米;操盘面积在1000-2000万平方米的仅有万科一家;操盘面积在500-1000万平方米的有3家;500万平方米以下的有14家。



多数房企销售均价下滑
根据克而瑞日前公布的《2020年1-4月中国房地产企业销售操盘榜》，从操盘金额排在前20名的企业，与去年同期进行比较后发现，七成房企今年前四月的销售均价低于去年同期水平。其中，降幅较大的为华润置地、中国恒大以及中国金茂，降幅均在15%以上。招商蛇口销售均价逆势上涨，同比增长11.43%。



其中，华润置地、中国恒大和中国金茂的销售均价与去年同期相比，下滑了15%以上，保利发展下滑程度在10%左右。
而销售均价出现下滑的主要原因，基本是因为受新冠疫情影响，相关房企在市场上的促销力度持续加强，这导致销售均价水平弱于去年同期。另一方面，这些企业的供货节奏、城市分布和产品结构等因素，也是导致销售均价下滑的原因之一。
4月份房企销售情况有所好转 但前四个月销售完成率显著低于上一年
4月，TOP20房企中有15家企业单月业绩环比提升，11家企业单月业绩同比增长。其中，碧桂园4月单月实现全口径销售金额690亿元，在3月660亿元的基础上继续环比增长4.5%。恒大4月单月实现全口径销售金额650亿元，较3月环比增长4.7%。



根据中房网不完全统计，按照已公布2020年销售目标39家房企，结合克而瑞研究中心监测的销售数据测算，已公布销售目标的房企前四月销售目标完成率均值为20.06%，相比一季度整体提升了7.65个百分点，但仍不及2019年同期的完成情况。



在监测的39家房企中，有18家房企销售目标完成率在均值以上。值得注意的是，仅有一家企业销售目标完成率达到三成以上，而去年同期销售目标完成率在三成以上的企业数量为9家。目标完成率在20%~30%之间的企业数量与去年同期的31家相比，呈现大幅减少态势。去年同期，即使销售目标完成情况垫底的企业，其目标完成率也都在15%以上。而今年，首创置业和绿城中国两家企业前四月的目标完成率还不足15%。
从今年前四月来看，与去年一样，销售任务完成情况最好的房企仍然是九龙仓，其销售目标完成率超过三成，达33.27%。这主要得益于九龙仓最近几年来的主动降速。



2020年房企销售目标谨慎
截止2020年4月初，已经有40家房企直接或者间接公布了2020年销售目标。尽管大多数企业2020年销售目标较2019年销售成绩有不同程度的增幅，但平均增幅较以往明显缩小。这40家企业2020年销售目标平均增速不足14%，创下近年来的新低。伴随着行业增速放缓，尤其是受新冠疫情影响的时间难以预测，房地产行业不确定性增加，房企纷纷选择谨慎表态。在40家企业中，有34家企业上调了销售目标，1家持平，5家下调。
值得一提的是，2019年刚刚冲击到千亿的建业地产却将2020年销售目标下调至800亿元，下调幅度20.9%。建业地产董事会主席胡葆森称，3年时间从房地产销售刚刚突破200亿元到跨上1000亿元台阶并不容易，但任何事情都有两面性，3年增长了800亿元的背后也隐藏了高负债、利润低等弊端。



目前，虽然我国新冠疫情已基本被遏制，但房地产市场还是存在很多不确定性，房企们要达成之前的销售目标尚需努力。中房研协日前发布的报告指出，二季度房地产行业仍然承压，短期政策主要在企业端支持恢复行业平稳发展、稳定市场预期方面。多数房企资金主要来源销售回款和市场融资，疫情对房企资金链产生冲击，抗风险能力弱的中小房企加速退出市场，头部房企并购增加，推动行业集中度进一步提升。高层近期重申坚持“房住不炒”定位，明确了不会改变房地产调控的基本方向，不会因为疫情导致的经济增长压力下，把鼓励房地产投资投机作为刺激经济增长的手段。
本次疫情考验了房企营销能力、融资能力、成本控制能力，也使得居民更加注重居住品质，而产品类型、配套设施、建筑质量、物业服务将成为未来房企的核心竞争力。
——以上数据来源于前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

7. 我国房地产未来的发展趋势

房地产未来发展趋势如何？专家一句话告诉你

8. 谈谈中国房地产走向的趋势？

现在中国高层和相关部门、研究机构都在探讨中国的房地产问题：因为它是中国的龙头，是拉动内需和国内GDP的发动机，现在这个发动机是转的有点快了，但是否造成了泡沫还在争论；不过根据2006年12月统计全国70个大中城市的房价，平均增幅达到了5.8%，北京是10.3%排在第2位，上海因为社保案事发，市委一干领导被查，已经开始下降，但降幅很小。根据我在北京房地产公司了解的情况，现在国家一直在加大宏观调控，文件是一个接一个，政策是隔三差五的出台，但总的目的是要规范房地产市场，让它健康稳定发展，因为一旦它要崩盘了，中国的经济将遭受严重打击，特别是银行、建材、家电等相关的上下游行业，所以，房地产是不能轻易打压的；目前的状况是：国家为了抑制房价，加大廉价房和廉租房的建设，加大对投机房产的打击力度，加大税务调控等政府行政干预手段，加大房地产公司开发的门槛，等等等等，不一而足。 不过，我觉得因为中国人对住房天生的偏爱和传统思想的作用，现而今的住房需求巨大，8亿农业人口非农化造成中国的城市化建设脚步飞快，而中国经济连续多年的高速增长，使国强民富，这是中国房地产的巨大原动力，所以，中国的房地产于情于理都应该也会健康发展下去的。