不动产登记有哪些涉税风险

1. 不动产登记有哪些涉税风险

不动产登记一共有6大环节税收风险点。主要包括：土地获取、规划设计、融资、建筑施工、房屋预售。房地产企业在上述6大环节之中，至少涉及以下30个风险点。在土地取得环节存在4 个风险点： 1.佣金等支出没有取得正规合法发票，导致利润虚增，税负加大； 2.没有在签订土地、 房屋权属转移合同10 天内申报契税；3.虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税；4.以收购股权方式取得的土地使用权，溢价部分无法列支土地成本。在规划设计环节存在4个风险点：5.总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响；6.虚开规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税；7.境外的规划设计费没有代扣代缴税金。在融资环节存在6 个风险点：8.向非金融机构（包括企业和个人）融入的高息资金利息支出无法取得正规发票，从而导致利息支出无法入账；9.从信托或基金公司“名股实债”形式下支付的利息，往往无法取得合法入账的凭据；10. 小金库现金往往不够支付利息或其他开支；11.支付的利息可能涉及代扣代缴税金义务而未履行；12.与股东及其他关联方资金往来未支付利息，存在偷逃税金问题；13.借给自然人股东超过 年以上的借款，存在被认定为股息、红利分配需要缴纳20%的 个税风险。在工程建设开发环节存在4 个风险点：14.虚开建安发票，加大建安支出，偷逃土地增值税和企业所得税；15.为少缴税，实际发生工程支出但不索要发票；16.签订建安合同后未足额缴纳印花税；17.不缴纳或者不足额、或不按规定时间缴纳城镇土地使用税。在预售环节存在9个风险点：18.取得预售收入（包括定金、诚意金）没有按规定及时申报纳税；19.没有按照规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税；20.预售合同没有足额及时缴纳印花税；21.销售合同（发票）为阴阳合同（发票），未如实申报收入；22.售后返租时，按返租后的金额确认收入纳税，对小业主的返租收入未代扣代缴税金；23.返迁房未申报纳税，或未按市场公允价申报纳税；24.以房抵工程款、分房给股东等未 按规定申报纳税；25.装修收入没有申报纳税；26.卖给股东或关联方的房屋价格明显偏低。在清算环节存在4 个风险点：27.取得的发票不合规，比如发票出具方与合同方、收款方不相符；28.购买虚假发票虚 增成本；29.企业高管的个人收入没有全额缴纳个人所得税；30.关联方交易定价不合理等。